1. Het nastreven van een aandeel sociaal en / of betaalbaar wonen in Turnhout kent een lange voorgeschiedenis, en volgt uit het GRS Turnhout 2008 (p. 181 en 254). De keuze in het structuurplan om een aandeel van 15% sociale woningen te voorzien volgt uit hoofdstuk 3E van het GRUP ‘afbakening Regionaal Stedelijk Gebied Turnhout’ van 2004.
Bovendien blijft de gemeente op basis van art. 2.2. § 1van de Vlaamse Codex Wonen de regisseur van het lokaal Woonbeleid, en heeft op basis van art. 2.2 §2 zij de taak sociale woonprojecten op haar grondgebied te stimuleren ongeacht de initiatiefnemer.
Stad Turnhout, past reeds meer dan 15 jaar een norm van 15% sociaal wonen toe in nieuwe woonontwikkelingen, en deze werden via onderhandelingen ook in tal van projecten gerealiseerd, ongeacht of het hier ging om grootschalige of eerder kleinschalige projecten, of ongeacht het ging om greenfield- of Brownfieldontwikkelingen. Ter zake kan verwezen worden naar de sociale norm die gerealiseerd werd in de projecten Turnova, SLIM Turnhout, Melkhoek fase 1, Bruyne Strijd fase 1, Nieuwe Erven, Meuletiende fase 2, ... .
2. Turnhout bereikte reeds het Bindend Sociaal Objectief in Turnhout (BSO), d.i. het door Vlaanderen opgelegde objectief van tegen 2025 te realiseren sociale huurwoningen. In Turnhout, en met name in de binnenstad, is er echter nog steeds een nood aan betaalbaar wonen. In 2023 behoort 8% van de inwoners in Turnhout tot een huishouden dat betalingsmoeilijkheden rond wonen ervaart (Burgerbevraging Gemeente-Stadsmonitor, ABB 2023). In 2023 betaalde 21% van de huishoudens in Turnhout meer dan 30% van hun inkomen aan de afbetaling van de woning of aan de maandelijkse huur (Burgerbevraging Gemeente-Stadsmonitor, ABB 2023). We weten bovendien dat dit des te meer speelt voor huishoudens op de private huurmarkt. In 2018 gold dit bv voor 51% van de private huurders, tegen 21% van de sociale huurders en 15% van de eigenaars met hypotheek (Woonscan Turnhout, provincie Antwerpen 2023, p. 25). Deze nood toont zich ook in de evolutie van de kandidaat-huurders voor sociale woningen, met een stijging van 1354 kandidaat-huurders uit Turnhout in 2013 tot 2619 kandidaat-huurders uit Turnhout in 2022 (Woonscan Turnhout, provincie Antwerpen 2023, p. 27).
Er kan daarmee vastgesteld worden dat betaalbaarheidsproblemen zich zowel stellen op de huurmarkt als op de koopmarkt, en dat de uitdagingen op de private huurmarkt het grootst zijn. Dit vertaalt zich, ook na het bereiken van het Bindend Sociaal Objectief in Turnhout (BSO), in een blijvende nood aan sociale huurwoningen. Daarnaast is het ook aangewezen te blijven inzetten op andere instrumenten voor doelgroepen die geen aanspraak kunnen maken op sociale huurwoningen, zoals sociale koopwoningen en geconventioneerde huurwoningen / budgethuurwoningen.
3. Het stimuleren van een sociaal en betaalbaar woonaanbod is een taakstelling van de stad. De stad volgt hier reeds lang een tweesporenbeleid door het inzetten van eigen gronden en panden (bv overdrachten woningen Wouwerstraat, Vredestraat, … en overdrachten gronden Kongostraat, Linieplein, Soldatenpad, Els Novemberlaan, Clara Dresselaarslaan, ….) , en het nastreven van een sociale mix in nieuwe ontwikkelingen.
Een nieuwe grootschalige ontwikkeling zoals het voorliggend project dient leefbaar te zijn, en bij te dragen tot een leefbare buurt. Dit impliceert dat de ontwikkeling dient in te passen in een leefbare, duurzame buurt waar mensen levenslang kunnen wonen, en die plaats biedt aan diversiteit. Dit impliceert eveneens het nastreven van een betaalbaar woonaanbod, o.m. in de vorm van sociale huurwoningen, budgethuurwoningen en desgevallend koopwoningen.
Een leefbare buurt impliceert ook dat grote concentraties sociale woningen op één locatie in de buurt of de stad best vermeden worden. In deze zin biedt een beperkt aandeel van 15% sociale of betaalbare woningen in het projectgebied de kans om ook hier de gewenste mix te realiseren.
Indien in deze ontwikkeling nu geen gezonde en beperkte sociale mix wordt gehanteerd dreigt deze in de toekomst enkel gerealiseerd te kunnen worden op minder geschikte locaties of in minder geschikte concentraties. Gelet op de mogelijke impact op de leefbaarheid van dergelijk scenario, dreigt dit extra taken voor het lokaal bestuur op te leveren. Bovendien is vanaf 2025 mogelijk een bijkomend BSO te verwachten. In het verleden werd het BSO mee bepaald aan de hand van het aandeel sociale woningen op het aandeel huishoudens. Door de voorgestelde ontwikkeling zal ook het aandeel huishoudens toenemen. De voorliggende ontwikkeling realiseren zonder aandeel sociale woningen, dreigt het aandeel sociale woningen te verlagen en kan impact hebben op deze toekomstige taakstelling.
4. het is derhalve aangewezen dit aandeel sociale of betaalbare woningen als last in een project te voorzien. Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet laat toe om lasten te verbinden aan een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen alsook voor het verkavelen van gronden. Die lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich moet nemen.
In de praktijk wordt ook vaak de techniek van de overeenkomst gebruikt om lasten te verbinden aan een project. Stad en ontwikkelaar onderhandelen over lasten die aan het project gekoppeld worden. Deze worden, nadat overeenstemming is bereikt tussen stad en ontwikkelaar, in een overeenkomst vastgelegd. Waar lasten opgelegd in een omgevingsvergunning eenzijdig worden opgelegd heeft een overeenkomst een wederzijds karakter, beide partijen moeten immers akkoord zijn om de overeenkomst te ondertekenen en moeten dus akkoord zijn met de inhoud van de overeenkomst.
In onderling overleg werd een ontwerp overeenkomst tussen stad en ontwikkelaar uitgewerkt. De ontwikkelaar verklaarde zich reeds akkoord met het ontwerp, en voegde het ontwerp als één van de stukken bij zijn verkavelingsaanvraag. Het is dit ontwerp dat nu ter goedkeuring van de Gemeenteraad voorligt.
5. De overeenkomst voorziet enerzijds manier in een bijkomend aanbod en gespreid aanbod aan sociale en / of betaalbare woningen, en vormen daarmee een maatschappelijke compensatie voor de bijkomende de beleidstaken die stad Turnhout opneemt (art. 4 van deze overeenkomst). Anderzijds wordt erover gewaakt dat de sociale en betaalbare last kan gerealiseerd worden door toedoen van de ontwikkelaar zelf. De overeenkomst voorziet immers in meerdere mogelijkheden om deze last te realiseren hetzij door grondoverdracht, hetzij door de realisatie van sociale huurwoningen, hetzij door de realisatie van geconventioneerde huurwoningen, hetzij door een afkoopsom per woongelegenheid (art. 5 van deze overeenkomst). Er wordt eveneens over gewaakt dat de last redelijk blijft, zowel door de genoemde keuzevrijheid in wijze van uitvoering, als door de vaststelling dat de last – met uitzondering van een eventuele afkoopsom – eveneens inkomsten genereert, hetzij door de verkoopprijs in geval van grondafstand, hetzij door de huurprijs in geval van verhuur. Bovendien kan niet voorbij gegaan worden aan de vaststelling dat sinds de invoering van het nieuwe stelsel geconventioneerde verhuur, er subsidies mogelijk zijn voor de realisatie van sociale en geconventioneerde huurwoningen. De overeenkomst houdt met deze mogelijkheden rekening (art. 5 en art. 6)
Tenslotte voorziet de overeenkomst in een waarborgregeling (art. 6), en eveneens in de verplichting deze last te behouden in geval van overdracht (art. 7).
Stad Turnhout verklaart tenslotte dat een de sociale en betaalbare last in het project op de wijze zoals voorzien in de overeenkomst zal worden opgelegd. Er wordt in deze overeenkomst geen uitspraak gedaan over andere aspecten van het project, zoals bv ruimtelijke ordening. In deze behoudt stad Turnhout zijn volledige bevoegdheid om te beoordelen (art. 8).
De gemeenteraad van de stad Turnhout hecht goedkeuring aan het ontwerp van overeenkomst ‘Sociale en betaalbare last’ voor het project ‘Meuletiende fase 3’ tussen enerzijds, Dupont Estates, De Pont 30 te 2970 Schilde (grondeigenaar en opstalgever) en LWRSN, De Pont 30 te 2970 Schilde (opstalhouder en constructie) en anderzijds stad Turnhout.
De voorzitter van de gemeenteraad en de algemeen directeur van de stad Turnhout worden gemachtigd om de overeenkomst te ondertekenen.