Uitgebrachte externe adviezen
Het advies van Fluvius dd. 8 september 2023 is voorwaardelijk gunstig. De adviesinstantie legt de randvoorwaarden en kosten vast waaraan voldaan moet worden om het project aan te sluiten op het elektriciteitsnet. Fluvius legt tevens op dat de loten pas verkocht mogen worden als de aanvrager zich akkoord verklaard heeft met de opgelegde verplichtingen en voldaan heeft aan de financiële lasten.
Het advies van Pidpa 19 oktober 2022 is voorwaardelijk gunstig. De nutsmaatschappij geeft de randvoorwaarden mee om het project van leidingwater te voorzien. Ook Pidpa koppelt de verkoopbaarheid van de bouwkavels aan de opgelegde financiële lasten.
Het advies van Proximus dd. 4 september 2023 is voorwaardelijk gunstig. Een netuitbreiding is voor Proximus niet nodig. Verder geeft de adviesinstantie de randvoorwaarden voor een (private) aansluiting mee.
Het advies van Wyre dd. 6 september 2023 is voorwaardelijk gunstig. Ook voor Wyre is een netuitbreiding niet vereist. Ook deze adviesinstantie geeft de randvoorwaarden voor een (private) aansluiting nog mee.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de vermelde adviezen op de bovenstaande wijze bij te treden en de bijhorende voorwaarden en lasten uit de adviezen van de verschillende nutsmaatschappijen te bekrachtigen.
Uitgebrachte interne adviezen
Het advies van de dienst Wegen & Riolen van Stad Turnhout dd. 23 oktober 2023 is gunstig.
Het advies van de Groendienst dd. 19 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig. Enerzijds worden voorwaarden opgelegd ter bescherming van de bestaande straatboom voor lot 1 (o.a. het verplaatsen van de inrit en het respecteren van boomberschermingsmaatregelen), anderzijds worden bemerkingen gemaakt bij de voorgestelde bomen in de Glazeniersstraat en worden extra aan te planten bomen langs de Duivendongenstraat opgelegd.
De Groendienst legt tevens op dat de voorgestelde aanpassingen en boombeschermingsmaatregelen ter goedkeuring voorgelegd moet worden aan de dienst. Dit dient niet zo strikt gelezen te worden. Het is immers de bedoeling om in samenspraak met de jeugddienst na te gaan of de uitgewerkte aanpassingen en boombeschermingsmaatregelen voldoen aan de bepalingen uit het advies van deze dienst. Verder is het ook gebruikelijk dat alle aanpassingen uit de verschillende adviezen en evetueel andere voorwaarden opgelegd in een vergunning uitgewerkt worden in een “aangepast” plan (en dit in samenspraak met de betrokken diensten). Dit aangepast plan vormt dan de basis om de borgstelling van de uit te voeren werken te bepalen (zie verder “Stedenbouwkundige beoordeling”). De aanpassingen dienen dan ook mee in dit aangepast plan verwerkt te worden.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de adviezen van de dienst Wegen & Riolen en de Groendienst op de bovenstaande bij te treden en de voorwaarden en lasten te bekrachtigen.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid wordt de aanvraag onderworpen aan de watertoets. Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in fluviaal of pluviaal overstromingsgevoelig gebied. Op het bestaande en geplande openbaar domein worden enkel beperkte inritten voorzien, waarbij het hemelwater in de aanpalende groenzones kan infiltreren. Conform artikel 4, 2° van het besluit van de Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013 is de gewestelijke verordening hemelwater in dat geval niet van toepassing. Op deze wijze is het voorliggende ontwerp verenigbaar met de doelstellingen en beginselen van artikels 1.2.2., 1.2.3., en 1.2.4 van de gecoördineerde decreten betreffende het integraal waterbeleid.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om het bovenstaande te concluderen m.b.t. de watertoets.
Verordening wegen voor voetgangersverkeer
De verordening inzake wegen voor voetgangersverkeer dd. 29 april 1997 is in het voorliggende dossier van kracht. Er wordt voldaan aan de bepalingen van deze verordening voetgangersverkeer.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld het bovenstaande standpunt in te nemen m.b.t. de verordening voetgangersverkeer.
Project-MER-screening
Het besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening is van kracht sinds 29 april 2013 (publicatie in het Belgisch Staatsblad). Die nieuwe regelgeving was nodig nadat het Hof van Justitie in een arrest van 24 maart 2011 oordeelde dat de Vlaamse regelgeving niet in overeenstemming was met de project-m.e.r.-richtlijn. Wanneer een project onder één van de rubrieken van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit valt kan de initiatiefnemer ervoor opteren om ofwel een project-MER op te maken, ofwel de project-m.e.r.-screeningsprocedure te doorlopen.
Het voorliggende project valt onder rubriek 10 b van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, met name stadsontwikkelingsprojecten.
Bij de voorliggende aanvraag zijn voldoende gegevens m.b.t. de project-m.e.r.-screening gevoegd om de milieueffecten van de voorliggende aanvraag in kaart te brengen. Deze gegevens (en de rest van de aanvraag) zijn voldoende om te oordelen dat de milieueffecten van de aanvraag op zich beperkt zijn en dat de impact ervan niet aanzienlijk is.
De meest hinderlijke aspecten van het voorliggende project zullen zich voordoen tijdens de bouwfase van de latere woningen. Die hinder is echter tijdelijk en verder dienen tijdens de werken alle nodige maatregelen getroffen te worden om hinder tot een minimum te beperken.
Het geplande project is verder gelegen in een woonstraat met hoofdzakelijk andere woningen in woongebied. Gezien de aard, ligging en beperkte omvang van de potentiële effecten ten gevolge van het project, zal cumulatie met andere projecten in de buurt niet tot aanzienlijke milieueffecten leiden. Het voorgenomen project zal dus geen aanzienlijke milieueffecten veroorzaken zodat de opmaak van een project-MER niet vereist is.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld te besluiten dat de gegevens m.b.t. de project-m.e.r.-screening voldoende inzichten verschaft om te oordelen dat de milieueffecten van de voorliggende aanvraag niet aanzienlijk zijn.
Natuurtoets
Artikel 16 van het Natuurdecreet stelt dat de bevoegde overheid er zorg voor moet dragen dat er geen vermijdbare schade aan de natuur kan ontstaan door een vergunning af te leveren. Indien nodig kan de overheid ook redelijkerwijze voorwaarden opleggen om de schade te voorkomen, te beperken of, indien dit niet mogelijk is, te herstellen. Bij elke vergunningsaanvraag moet daarom de natuurtoets doorlopen worden om mogelijke (vermijdbare) natuurschade in kaart te brengen. Het uitgangspunt van de natuurtoets is het stand-still principe, dat inhoudt dat de natuur in geen geval achteruit mag gaan. Indien er toch schade ontstaat, dient deze gecompenseerd te worden.
Het voorliggende project heeft een zekere invloed op de aanwezige natuurwaarden. Bestaande bomen worden immers gekapt en groene aanplantingen uit de tuin van de bestaande woning verdwijnen. Anderzijds zullen in de nieuwe situatie in de tuinen bij de 4 woninghen ook de nodige groenaanplantingen voorzien worden. Verder worden nieuwe straatbomen voorzien (en worden er extra bomen opgelegd in het advies van de Groendienst van de stad). Op deze wijze wordt er voldoende gecompenseerd.
Op deze wijze kan geconcludeerd worden dat de voorliggende aanvraag geen negatieve invloed op de aanwezige natuurwaarden heeft, zodat in alle redelijkheid geoordeeld kan worden dat er geen onherstelbare schade wordt veroorzaakt aan de natuur.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om het bovenstaande te concluderen m.b.t. de natuurtoets.
Stedenbouwkundige beoordeling
De aanvraag beoogt dus – het verkavelen in bouwgronden – de aanpassing en inrichting van een gemeenteweg. Enerzijds worden de grens tussen het openbaar domein en het private domein aangepast d.m.v. een rooilijnplan, anderzijds wordt ook de aanleg van het nieuwe openbaar domein voorgesteld.
Rekening houdend met de boordelingsgronden uit artikel 4 van het decreet gemeentewegen enerzijds en artikel 4.3.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) anderzijds, kan gesteld worden dat er geen bezwaar is tegen de voorgestelde rooilijn en tegen de zaak der wegen.
Zo is een uitbreiding van het wegennet noodzakelijk bij de voorliggende aanvraag. Deze uitbreiding staat tevens ten dienste van het algemeen belang. Het geplande openbaar domein zal in de toekomst voor iedereen toegankelijk zijn. Op vlak van verkeersveiligheid en ontsluiting van de omliggende eigendommen worden tevens geen bemerkingen gemaakt. Tevens kan gesteld worden dat het voorgestelde openbaar domein in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening. Er worden geen bemerkingen gemaakt m.b.t. de aspecten uit artikel 4.3.1. §2 van de VCRO. De toekomstige loten zullen op de voorliggende op een degelijk wijze ontsloten worden en zijn zo gelegen aan een voldoende uitgeruste weg.
Verder kan opgemerkt worden dat een aanpassing van het gemeentelijke wegennet een uitzonderingsmaatregel vormt. Een bewijs hiervan is het gegeven dat de gemeenteraad hiervoor bevoegd is, terwijl de verantwoordelijkheid bij een klassieke vergunningsaanvraag bij het schepencollege ligt. Door het bijkomende openbaar domein komen er ook extra taken bij de overheid te liggen (onderhoud, verantwoordelijkheid, …). Om deze reden worden bij deze uitzonderingsmaatregel de onderstaande lasten opgelegd om alles in goede banen te leiden op vlak van uitvoering, overdracht, … van het openbaar domein.
Bij de aanleg of aanpassing van wegen dient er steeds over gewaakt te worden dat, wanneer de wegeniswerken aangevat worden, er voldoende garanties zijn dat deze infrastructuurwerken te allen tijde afgerond zullen en kunnen worden. Dit is om ervoor te zorgen dat elke woongelegenheid en elke bouwkavel effectief aan afgewerkt openbaar domein komt te liggen (zoals bepaald in artikel 4.3.5. van de VCRO) en tevens om te voorkomen dat er half afgewerkte werven in de stad ontstaan.
Voor het gedeelte van het toekomstige openbaar domein moet de aanvrager daarom het reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in omgevingsvergunningen (goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 2 september 2022) naleven. De aanvrager dient hierover met de dienst Wegen en Riolen van de stad contact op te nemen om hieromtrent de nodige afspraken te maken en de nodige verklaringen te ondertekenen.
De gronden gelegen binnen het voorgestelde openbaar domein moeten na de definitieve oplevering van de werken op het geplande openbaar domein kosteloos aan het openbaar domein van Stad Turnhout overgedragen worden. Dit staat bepaald in het bovenstaande reglement. De aanvrager dient ook hiervoor de nodige verklaringen te ondertekenen bij de dienst Wegen en Riolen.
Voor de aanleg van het openbaar domein dienen verder ook de nodige borgen gestort te worden om de realisatie van de werken te garanderen. Ook dit staat bepaald in het bovenstaande reglement. Ook de financiële verplichtingen van de verschillende nutsmaatschappijen dienen in deze borgstelling vervat te zitten.
In functie van deze borgstelling moet tevens een aangepast plan opgemaakt worden, waarin alle bemerkingen en voorwaarden m.b.t. het openbaar domein (opgelegd in dit besluit) verwerkt zijn. Dit plan dient overgemaakt te worden aan de dienst Wegen en Riolen (en de Groendienst) en geldt als basis voor de (berekening van de) borgstelling. Ook dit is bepaald in het aangehaalde reglement.
Tenslotte wordt opgemerkt dat de ondertekening van het reglement, de verklaringen omtrent grondoverdracht en de borgstelling van de werken op openbaar domein ook gelden als voorwaarden alvorens de werken uit de voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning aangevat mogen worden en alvorens de nieuwe bouwkavels verkocht mogen worden.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de voorgestelde rooilijn en de aanleg van het openbaar domein op de bovenstaande wijze gunstig te beoordelen.
Conclusie
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de voorgestelde rooilijn en de aanleg van het openbaar domein goed te keuren mits aan de volgende voorwaarden en lasten voldaan wordt.
VOORWAARDEN:
* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit de externe adviezen van Fluvius, Pidpa, Belgacom en Wyre.
* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit het interne advies van de Groendienst van Stad Turnhout.
* De onderstaande lasten gelden als voorwaarden alvorens de werken uit de voorliggende aanvraag aangevat mogen worden en alvorens de kavels verkocht mogen worden.
LASTEN:
* Er moet voldaan worden aan de (financiële) lasten van de nutsmaatschappijen Fluvius en Pidpa.
* Er moet voldaan worden aan de last uit het advies van de Groendienst van Stad Turnhout. Voor de start van de werken moeten de opgelegde aanpassingen uitgewerkt worden in een aangepast plan (zie verder) en moeten de boombeschermingsmaatregelen uitgewerkt worden (in een nota). Deze zaken moeten voorgelegd worden aan de Groendienst.
* Het reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in omgevingsvergunningen (goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 2 september 2022) moet nageleefd worden. De aanvrager dient hierover met de dienst Wegen en Riolen van de stad contact op te nemen om hieromtrent de nodige afspraken te maken en de nodige verklaringen te ondertekenen.
* De gronden gelegen binnen het voorgestelde openbaar domein moeten na de definitieve oplevering van de werken op het geplande openbaar domein kosteloos aan het openbaar domein van Stad Turnhout overgedragen worden. De aanvrager dient ook hiervoor eveneens de nodige verklaringen te ondertekenen bij de dienst Wegen en Riolen.
* Voor de aanleg van het openbaar domein dienen ook de nodige borgen gestort te worden om de realisatie van de wegenis-, riolerings-, en omgevingswerken te garanderen. Ook de financiële verplichtingen van de verschillende nutsmaatschappijen dienen in deze borgstelling vervat te zitten.
* In functie van de borgstelling moet tevens een aangepast plan opgemaakt worden, waarin alle bemerkingen en voorwaarden m.b.t. het openbaar domein verwerkt zijn. Dit plan dient overgemaakt te worden aan de dienst Wegen en Riolen (en de Groendienst) en geldt als basis voor de (berekening van de) borgstelling.
Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen
Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening
Het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en Onroerenderfgoedbesluit van 16 mei 2014
Het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen en het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets.
Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer
Artikelen 2 en 42 van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005 inzake de bevoegdheden van de gemeenteraad.
De gemeenteraad keurt het rooilijnplan van de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden VK 2023 8 (verkavelen van een perceel in 4 gronden voor vrijstaande bebouwing - na sloop van bestaande bebouwing en kappen van bomen - en de aanleg van een beperkt stuk openbaar domein) goed, mits aan de onderstaande voorwaarden en lasten voldaan wordt.
De gemeenteraad keurt de aanleg van het openbaar domein van de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden VK 2023 8 (verkavelen van een perceel in 4 gronden voor vrijstaande bebouwing - na sloop van bestaande bebouwing en kappen van bomen - en de aanleg van een beperkt stuk openbaar domein) goed, mits aan de onderstaande voorwaarden en lasten voldaan wordt.
De gemeenteraad legt de onderstaande voorwaarden en lasten op.
VOORWAARDEN:
* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit de externe adviezen van Fluvius, Pidpa, Belgacom en Wyre.
* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit het interne advies van de Groendienst van Stad Turnhout.
* De onderstaande lasten gelden als voorwaarden alvorens de werken uit de voorliggende aanvraag aangevat mogen worden en alvorens de kavels verkocht mogen worden.
LASTEN:
* Er moet voldaan worden aan de (financiële) lasten van de nutsmaatschappijen Fluvius en Pidpa.
* Er moet voldaan worden aan de last uit het advies van de Groendienst van Stad Turnhout. Voor de start van de werken moeten de opgelegde aanpassingen uitgewerkt worden in een aangepast plan (zie verder) en moeten de boombeschermingsmaatregelen uitgewerkt worden (in een nota). Deze zaken moeten voorgelegd worden aan de Groendienst.
* Het reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in omgevingsvergunningen (goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 2 september 2022) moet nageleefd worden. De aanvrager dient hierover met de dienst Wegen en Riolen van de stad contact op te nemen om hieromtrent de nodige afspraken te maken en de nodige verklaringen te ondertekenen.
* De gronden gelegen binnen het voorgestelde openbaar domein moeten na de definitieve oplevering van de werken op het geplande openbaar domein kosteloos aan het openbaar domein van Stad Turnhout overgedragen worden. De aanvrager dient ook hiervoor eveneens de nodige verklaringen te ondertekenen bij de dienst Wegen en Riolen.
* Voor de aanleg van het openbaar domein dienen ook de nodige borgen gestort te worden om de realisatie van de wegenis-, riolerings-, en omgevingswerken te garanderen. Ook de financiële verplichtingen van de verschillende nutsmaatschappijen dienen in deze borgstelling vervat te zitten.
* In functie van de borgstelling moet tevens een aangepast plan opgemaakt worden, waarin alle bemerkingen en voorwaarden m.b.t. het openbaar domein verwerkt zijn. Dit plan dient overgemaakt te worden aan de dienst Wegen en Riolen (en de Groendienst) en geldt als basis voor de (berekening van de) borgstelling.