Uitgebrachte externe adviezen
Gezien de gemeenteraad enkel bevoegd is voor de geplande handelingen op het toekomstig openbaar domein, worden in dit besluit enkel de ontvangen adviezen vermeld die geheel of gedeeltelijke betrekking hebben op het geplande openbaar domein. Zo heeft het advies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen geen betrekking op het geplande openbaar domein. Het advies bespreekt immers enkel de aangevraagde gebouwen en de voorzieningen in de tuinzones bij die gebouwen.
Brandweer zone Taxandria heeft 2 adviezen uitgebracht (één enkel over de woningen op A4.8 t.e.m. A4.14 en één over A6 – gebouwen en openbaar domein). In het advies dd. 25 mei 2023 maakt de brandweer in het brandpreventieverslag (naast bemerkingen over de gebouwen op A6) opmerkingen op de technische uitvoeringen van het openbaar domein (bereikbaarheid en toegankelijkheid tot gebouw in functie van evacuatie/interventie, plaatsing hydranten etc.).
Het advies van Fluvius dd. 11 mei 2023 is voorwaardelijk gunstig. De adviesinstantie legt de randvoorwaarden vast waaraan voldaan moet worden om het project aan te sluiten op het elektriciteitsnet.
Het advies van Pidpa 25 april 2023 is voorwaardelijk gunstig. De nutsmaatschappij geeft de randvoorwaarden mee om het project van leidingwater te voorzien.
Het advies van Proximus dd. 11 mei 2023 is voorwaardelijk gunstig. Proximus geeft de randvoorwaarden om het project aan te sluiten op haar telecominfrastructuur. Ook Proximus meldt dat de kosten hiervoor ten laste van de aanvrager zijn.
Het advies van Telenet dd. 9 mei 2023 is voorwaardelijk gunstig. De adviesinstantie meldt dat er een netuitbreiding nodig is.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de vermelde adviezen, die betrekking hebben op het geplande openbaar domein, op de bovenstaande wijze bij te treden en de bijhorende voorwaarden uit de adviezen van de Brandweer zone Taxandria, Fluvius, Telenet, Proximus en Pidpa te bekrachtigen.
Uitgebrachte interne adviezen
Ook bij de interne adviezen worden enkel de adviezen aangehaald die betrekking hebben op het toekomstig openbaar domein. Zo focust het advies van de dienst Mobiliteit enkel op de parkeergarage en fietsenstallingen op de private kavels en worden er geen bemerkingen over het openbaar domein gemaakt.
Het advies van de dienst Patrimonium van Stad Turnhout dd. 6 juli 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“(…)
Voor de zones binnen het vastgestelde rooilijnplan welke zich boven ondergrondse private constructies bevinden en na realisatie zullen toebehoren tot het openbaar domein, dient de scheiding tussen boven- en ondergrond vastgelegd in de basisakte en/of statuten van de betreffende gebouwen. Daarbij dient een overdracht naar het openbaar domein met het verlenen van de nodige (zakelijke) rechten verder uitgewerkt, bv door het vestigen van een eeuwigdurend recht van opstal voor algemeen nut ten voordele van de stad. Voor de stad dient de grondoverdracht of het verkregen (zakelijk) recht steeds kosteloos en eeuwigdurend te zijn. Alle kosten verbonden aan de aanleg, het onderhoud en de herstelling van de private ondergrondse constructies blijven steeds integraal ten laste van de eigenaar(s) van deze constructies. De exacte formulering dient voorafgaandelijk afgestemd te worden met de dienst patrimonium. Schriftelijk akkoord/instemming van de dienst patrimonium is vereist.
Met betrekking tot de voorgestelde groenslingers die zich op openbaar domein bevinden, zal de stad minstens instaan voor het onderhoud ervan over het openbaar domein en het snoeien van de planten. De doorrijdhoogte moet daarbij altijd gegarandeerd worden. De stad beschikt momenteel nog niet over een groenslingerbeleid. Dit dient nog verder uitgewerkt. Met betrekking tot de verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden bv mbt zaken die verankerd worden in de gevels (klimhulpen, plantgeleiding,…) dienen er bijgevolg nog afspraken gemaakt te worden tussen stadsbestuur en de ontwikkelaar welke (indien van toepassing) in de basisakte van het project moeten worden opgenomen. De toekomstige eigenaars dienen op de hoogte te zijn eventuele verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden hierin.
(…)”
Het advies van de dienst Milieu & Groen (Groendienst) dd. 31 mei 2023 is voorwaardelijk gunstig. Er worden verschillende bemerkingen gemaakt m.b.t. de groenaanleg op het openbaar domein en dit zowel specifiek op het voorgestelde ontwerp als algemeen op de uitvoering van de groenaanleg en op het onderhoud. Ook in dit advies worden bemerkingen gemaakt de gewenste groengevels langs de toegangen van het binnengebied.
“(…)
De klimhulpen voor het gevelgroen werden niet uitgewerkt in een detailtekening. Dit moet verder uitgewerkt worden en voorafgaandelijk aan de realisatie van dit project besproken worden met de groendienst.
(…)”
Wat de deze groengevels/klimplanten betreft moeten de adviezen van de Groendienst en de dienst Patrimonium samen gelezen worden. Concreet dienen zowel de technische uitvoering van deze voorziening als afspraken over verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden verder uitgewerkt te worden door de ontwikkelaar en dit in samenspraak met het stadsbestuur. Het uitgangspunt is dat toekomstige eigenaars op de hoogte dienen te zijn van eventuele verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden hieromtrent (en niet voor verrassingen mogen komen te staan).
Het advies van de dienst Wegen & Riolen dd. 21 juni 2023 is voorwaardelijk gunstig. De dienst maakt bemerkingen m.b.t. de strikte naleving van de verordening hemelwater, de ondergrondse innames (onder openbaar domein), de verhardingen en de riolering.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de adviezen van de dienst Patrimonium, dienst Milieu & Groen (Groendienst) en de dienst Wegen & Riolen op de bovenstaande bij te treden en de voorwaarden te bekrachtigen. Bijkomend dienen m.b.t. de groengevels/klimplanten ook de bemerkingen over de technische uitvoering, aansprakelijkheden en verantwoordelijkheden benadrukt te worden.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid wordt de aanvraag onderworpen aan de watertoets. Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in fluviaal of pluviaal overstromingsgevoelig gebied.
Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006 en latere wijzigingen. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de geldende gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Voor het geplande openbaar domein in het binnengebied van kavel A6 voorziet men dat het hemelwater kan infiltreren in aanpalende groenzones. Bijkomend wordt centraal in het gebied een straatkolk voorzien waar al het overtollige hemelwater verzamelt wordt. Deze kolk is aangesloten op de RWA-systeem in de ganse verkaveling dat uitgeeft op de infiltratie- en buffervijvers aan de zuid- en oostkant van de verkaveling.
Het voorgestelde is op deze wijze aanvaardbaar. Enerzijds kan hemelwater zo (zoveel mogelijk) ter plaatse infiltreren. Anderzijds blijkt uit de berekeningsnota’s uit de oorspronkelijke verkavelingsvergunning 123/483.1 dat al het openbaar domein in de verkaveling mee in rekening gebracht is bij de dimenzionering van deze bekkens (ook de centrale zone van kavel A6 dus). Bovendien beschikken de infiltratie- en buffervijvers aan de rand van de verkaveling over een ruime overcapaciteit. Op deze wijze wordt voor het gedeelte openbaar domein uit de voorliggende aanvraag voldaan aan de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld te oordelen dat het openbaar domein in overeenstemming is met gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater en dat het ontwerp verenigbaar is met de doelstellingen en beginselen van artikels 1.2.2, 1.2.3 en 1.2.4 van de gecoördineerde decreten betreffende het integraal waterbeleid.
Verordening wegen voor voetgangersverkeer
De verordening inzake wegen voor voetgangersverkeer dd. 29 april 1997 is in het voorliggende dossier van kracht. Er wordt aan de bepalingen van de verordening voldaan. Verder worden er in het advies van de Mobiliteitsdienst van Stad Turnhout hieromtrent geen bemerkingen gemaakt.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld het bovenstaande standpunt in te nemen m.b.t. de verordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Project-MER-screening
Het besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening is van kracht sinds 29 april 2013 (publicatie in het Belgisch Staatsblad). Die nieuwe regelgeving was nodig nadat het Hof van Justitie in een arrest van 24 maart 2011 oordeelde dat de Vlaamse regelgeving niet in overeenstemming was met de project-m.e.r.-richtlijn. Wanneer een project onder één van de rubrieken van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit valt kan de initiatiefnemer ervoor opteren om ofwel een project-MER op te maken, ofwel de project-m.e.r.-screeningsprocedure te doorlopen.
Het voorliggende project valt onder rubrieken 10b, en 10e van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, met name stadsontwikkelingsprojecten, de aanleg van wegen en het onttrekken van grondwater.
In de voorliggende aanvraag zijn de relevante potentiële effecten op de omgeving (mens en milieu) opgenomen in het dossier en in (de invulvelden van) het omgevingsloket. Deze zijn de uitgangsbasis voor de beoordeling van de project-m.e.r.-screeningsnota uit art. 20 van het omgevingsvergunningsbesluit om de milieueffecten van de voorliggende aanvraag in kaart te brengen.
Wat de rubrieken 10b en 10e betreft, kan gesteld worden dat bij de voorliggende aanvraag voldoende gegevens m.b.t. de project-m.e.r.-screening gevoegd om de milieueffecten van de voorliggende aanvraag in kaart te brengen. Deze gegevens (en de rest van de aanvraag) verstrekken voldoende informatie om te oordelen dat de milieueffecten m.b.t. de rubrieken 10b en 10e (zowel tijdelijk als permanent) op zich beperkt zijn en dat de impact ervan niet aanzienlijk is.
Tevens kan gesteld worden dat er geen verschillende effecten te verwachten zijn t.o.v. de onderzochte en beoordeelde effecten uit de oorspronkelijke verkavelingsvergunning 123/483.1 en verkavelingswijziging VK/20202/1. Bij die dossiers werd de milieu-impact van de voorliggende aanvraag immers reeds mee onderzocht en werd geoordeeld dat de impact aanvaardbaar is. Bovendien werd gesteld dat gezien de aard, ligging en beperkte omvang van de potentiële effecten ten gevolge van het project, cumulatie met andere projecten in de buurt niet tot aanzienlijke milieueffecten zou leiden. De ganse verkaveling zal dus geen aanzienlijke milieueffecten veroorzaken zodat de opmaak van een project-MER niet vereist is. Aangezien de voorliggende aanvraag een verdere uitwerking is van deze verkaveling kan hetzelfde geoordeeld worden.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld te besluiten dat de project-m.e.r.-screeningsnota (voor het aangevraagde openbaar domein) voldoende inzichten verschaft om te oordelen dat de milieueffecten van de voorliggende aanvraag niet aanzienlijk zijn.
Archeologienota
De regelgeving inzake onroerend erfgoed verplicht de aanvrager van een omgevingsvergunning om in bepaalde gevallen een bekrachtigde archeologienota bij de vergunningsaanvraag te voegen. Gezien in het verleden voor de ganse verkaveling reeds archeologisch onderzoek uitgevoerd werd, is het ganse projectgebied van deze verkaveling aangeduid als een gebied waar geen archeologisch erfgoed te verwachten valt of waar onderzoek van het archeologisch erfgoed geen relevante kenniswinst oplevert (zoals bepaald in het onroerenderfgoeddecreet). Er dienen dan ook geen maatregelen getroffen te worden in functie van archeologie.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om het bovenstaande te concluderen.
Natuurtoets
Artikel 16 van het Natuurdecreet stelt dat de bevoegde overheid er zorg voor moet dragen dat er geen vermijdbare schade aan de natuur kan ontstaan door een vergunning af te leveren. Indien nodig kan de overheid ook redelijkerwijze voorwaarden opleggen om de schade te voorkomen, te beperken of, indien dit niet mogelijk is, te herstellen. Bij elke vergunningsaanvraag moet daarom de natuurtoets doorlopen worden om mogelijke (vermijdbare) natuurschade in kaart te brengen. Het uitgangspunt van de natuurtoets is het stand-still principe, dat inhoudt dat de natuur in geen geval achteruit mag gaan. Indien er toch schade ontstaat, dient deze gecompenseerd te worden.
Er kan gesteld worden dat het voorliggende project een beperkte invloed heeft op de aanwezig natuurwaarden. Uiteraard hebben het aanleggen van verhardingen en het oprichten van gebouwen hier een invloed op, maar deze mogelijkheden werden enerzijds al mogelijk gemaakt bij de aflevering van de verkavelingsvergunning, anderzijds zijn de natuurwaarden van akkerland (wat de functie van het terrein tot voor kort was) eerder beperkt. Tenslotte worden ook de nodige groenaanplantingen voorzien. Waarbij nog opgemerkt kan worden dat in het advies de Groendienst van de Stad tal van voorwaarden opgelegd om het nieuwe groen zo kwalitatief mogelijk te voorzien.
Op deze wijze kan geconcludeerd worden dat de voorliggende aanvraag geen onaanvaardbare invloed op de aanwezige natuurwaarden heeft, zodat in alle redelijkheid geoordeeld kan worden dat er geen onherstelbare schade wordt veroorzaakt aan de natuur.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om het bovenstaande te concluderen m.b.t. de natuurtoets.
Stedenbouwkundige beoordeling
De aanvraag beoogt dus – naast de oprichting van gebouwen – de aanleg en inrichting van openbaar domein. In het verkavelingsdossier VK/2020/1 dd. 23 juli 2020 werd het rooilijnplan van de ganse verkaveling Heizijdse Velden reeds goedgekeurd (gemeenteraadsbesluit dd. 29 juni 2020). Met de voorliggende aanvraag wenst men het geplande openbaar domein in het binnengebied van kavel A6 binnen deze rooilijn in te richten en verder wenst men ook een kleine aanpassing uit te voeren aan het reeds vergunde openbaar domein (vluchtheuvel).
Rekening houdend met de boordelingsgronden uit artikel 4 van het decreet gemeentewegen enerzijds en artikel 4.3.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) anderzijds, kan gesteld worden dat er geen bezwaar is tegen de voorgestelde aanleg van openbaar domein.
Zo werd bij de vastlegging van het rooilijnplan op 29 juni 2020 reeds geoordeeld dat de wijziging van de rooilijn noodzakelijk is binnen de verkaveling (wat ook voor de voorliggende aanvraag geldt). Verder staat de inrichting van het openbaar domein ten dienste van het algemeen belang aangezien het geplande openbaar domein in de toekomst voor iedereen toegankelijk zal zijn en zal bijdragen aan de ontsluitingsmogelijkheden van de aanpalende woningen en tuinen. Bij het geplande openbaar domein kan ook opgemerkt worden dat het geheel aanvaardbaar is op vlak van verkeersveiligheid. Gemotoriseerd verkeer wordt immers geweerd uit het binnengebied en auto’s worden in de ondergrondse parking gestald, welke ontsloten wordt via de westelijke ontsluitingsweg.
Tevens kan gesteld worden dat het voorgestelde openbaar domein in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening zoals bepaald in artikel 4.3.1. §2 van de VCRO mits de (technische) bemerkingen uit de verschillende adviezen nageleefd worden. Zo zijn de paden in het binnengebied functioneel en ontsluiten ze de aanpalende subkavels. Op vlak van schaal en ruimtegebruik kan gesteld worden dat het binnengebied op een correcte wijze vormgegeven wordt en dit in verhouding tot de voorgestelde gebouwen en tot het algemene opzet uit de verkaveling. Met betrekking tot visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten worden er geen bemerkingen gemaakt over het openbaar domein. Ook bij het reliëf en mogelijke hinderaspecten is dit het geval. Op vlak van gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid wordt dan weer verwezen naar het advies van de brandweer. Op deze wijze zullen de woningen ingeplant worden in een kwalitatieve publieke ruimte.
Een aanpassing van het gemeentelijke wegennet vormt een uitzonderingsmaatregel. Een bewijs hiervan is het gegeven dat de gemeenteraad hiervoor bevoegd is, terwijl de verantwoordelijkheid bij een klassieke vergunningsaanvraag bij het schepencollege ligt. Door het bijkomende openbaar domein komen er ook extra taken bij de overheid te liggen (onderhoud, verantwoordelijkheid, …). Om deze reden worden bij deze uitzonderingsmaatregel de onderstaande lasten opgelegd om alles in goede banen te leiden op vlak van uitvoering, overdracht, statuut … van het openbaar domein.
Bij de aanleg of aanpassing van wegen dient er steeds over gewaakt te worden dat, wanneer de wegeniswerken aangevat worden, er voldoende garanties zijn dat deze infrastructuurwerken te allen tijde afgerond zullen en kunnen worden. Dit is om ervoor te zorgen dat elke woongelegenheid effectief aan afgewerkt openbaar domein komt te liggen en tevens om te voorkomen dat er half afgewerkte werven in de stad ontstaan.
Voor het gedeelte van het toekomstige openbaar domein moet de aanvrager daarom het reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in omgevingsvergunningen (goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 2 september 2022) naleven. De aanvrager dient hierover met de dienst Wegen en Riolen van de stad contact op te nemen om hieromtrent de nodige afspraken te maken en de nodige verklaringen te ondertekenen.
De gronden gelegen binnen het voorgestelde openbaar domein moeten na de definitieve oplevering van de wegenis- en rioleringswerken kosteloos aan het openbaar domein van Stad Turnhout overgedragen worden. Dit staat bepaald in het bovenstaande reglement. De aanvrager dient ook hiervoor de nodige verklaringen te ondertekenen bij de dienst Wegen en Riolen.
Voor de aanleg van het openbaar domein dienen verder ook de nodige borgen gestort te worden om de realisatie van de wegenis-, riolerings- en omgevingswerken te garanderen. Ook dit staat bepaald in het bovenstaande reglement. In functie van deze borgstelling moet tevens een aangepast plan opgemaakt worden, waarin alle bemerkingen en voorwaarden m.b.t. het openbaar domein verwerkt zijn. Dit plan dient overgemaakt te worden aan de dienst Wegen en Riolen en geldt als basis voor de (berekening van de) borgstelling.
Tenslotte wordt opgemerkt dat de ondertekening van het reglement, de verklaringen omtrent overdracht, het aangepaste plan in functie van de borgstelling en de borgstelling voor de wegenis- en infrastructuurwerken zelf ook gelden als voorwaarden alvorens de werken uit de voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning aangevat mogen worden.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de aanleg van het openbaar domein op de bovenstaande wijze gunstig te beoordelen.
Conclusie
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld de aangevraagde aanleg van het openbaar domein goed te keuren mits aan de volgende voorwaarden en lasten voldaan wordt.
VOORWAARDEN:
LASTEN:
Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen
Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening
Het onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en onroerenderfgoedbesluit van 16 mei 2014
Het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003 en besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets
Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater
Besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer
Artikelen 2 en 42 van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005 inzake de bevoegdheden van de gemeenteraad.
Reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in verkavelingen en projecten in Turnhout (gemeenteraadsbeslissing 2 maart 2015)
De gemeenteraad legt de onderstaande voorwaarden en lasten op voor de aanleg en inrichting van het openbaar domein in het binnengebied van kavel A6 (verkaveling Heizijdse Velden:
VOORWAARDEN:
LASTEN: