2022_GR_00169 - De aanleg en inrichting van het openbaar domein rondom een woonzorgcentrum - OMV/2022/81 - Goedkeuring

Uitgebrachte externe adviezen

Gezien de gemeenteraad enkel bevoegd is voor de geplande handelingen op het toekomstig openbaar domein, worden in dit besluit enkel de ontvangen adviezen vermeld die geheel of gedeeltelijke betrekking hebben op het geplande openbaar domein. Zo hebben de adviezen van het Directoraat-Generaal van de Luchtvaart, de ASTRID-veiligheidscommissie en Inter - Toegankelijk Vlaanderen enkel betrekking op de aangevraagde gebouwen.  

Het advies van Brandweer zone Taxandria dd. 29 juni 2022 is voorwaardelijk gunstig. De brandweer maakt in het brandpreventieverslag (naast bemerkingen over de gebouwen) ook opmerkingen op de technische uitvoeringen van het openbaar domein (bereikbaarheid en toegankelijkheid tot gebouw in functie van evacuatie/interventie, plaatsing hydranten etc.).  

In haar advies dd. 30 mei 2022 geeft Infrabel aan geen bezwaar te hebben tegen de ganse aanvraag. 

Het advies van Fluvius dd. 7 juni 2022 is voorwaardelijk gunstig. De adviesinstantie legt de randvoorwaarden vast waaraan voldaan moet worden om het project aan te sluiten op het elektriciteits- en warmtenet en van openbare verlichting te voorzien. 

Het advies van Telenet dd. 27 mei 2022 is voorwaardelijk gunstig. De adviesinstantie meldt dat er een netuitbreiding nodig is en dat de kosten hiervoor ten laste van de aanvrager zijn.  

Het advies van Proximus dd. 16 juni 2022 is voorwaardelijk gunstig. Proximus geeft de randvoorwaarden om het project aan te sluiten op haar telecominfrastructuur. Ook Proximus meldt dat de kosten hiervoor ten laste van de aanvrager zijn. 

Het advies van Pidpa 24 mei 2022 is voorwaardelijk gunstig. De nutsmaatschappij geeft de randvoorwaarden mee om het project van leidingwater te voorzien. 

Het advies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen wordt verder in dit besluit behandeld bij het gedeelte watertoets gezien het advies daarop volledig betrekking heeft. 

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de vermelde adviezen, die betrekking hebben op het geplande openbaar domein, op de bovenstaande wijze bij te treden en de bijhorende voorwaarden uit de adviezen van de Brandweer zone Taxandria, Fluvius, Telenet, Proximus en Pidpa te bekrachtigen.  

Uitgebrachte interne adviezen 

Het advies van de dienst Patrimonium dd. 30 augustus 2022 is voorwaardelijk gunstig. 

“(…)

In de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden VK 2021/05 werd volgend voorschrift opgenomen “Voor de zones binnen het vastgestelde rooilijnplan welke zich boven ondergrondse private constructies bevinden en na realisatie zullen toebehoren tot het openbaar domein, dient een eeuwigdurend recht van opstal of openbare erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van de stad. De exacte modaliteiten dienen verder uitgewerkt bij de betreffende omgevingsvergunningen.” 

Huidige aanvraag voorziet in ondergrondse private constructies onder toekomstig openbaar domein. De zones zijn weergegeven op de plannen en het rooilijnplan. De technische plannen zijn voldoende duidelijk om de concrete scheiding tussen boven- en ondergrond te omschrijven. Overdracht, recht van opstal of erfdienstbaarheden in functie van het openbaar domein zijn voorzien in het “Reglement voor het waarborgen en uitvoeren van stedenbouwkundige lasten in omgevingsvergunningen”. Er dient dus voldaan aan dit reglement. 

(…)”

Conform het geldende voorschrift dient de horizontale scheiding tussen het openbaar domein en de private ondergrond vastgelegd te worden conform de bepalingen uit het bovenstaande reglement. Dit dient opgelegd te worden als last. Het reglement wordt verder in dit verslag nog besproken. 

Het advies van de Mobiliteitsambtenaar dd. 1 september 2022 is voorwaardelijk gunstig.

“(…)

1/  Er mag in de definitieve eindsituatie geen autobeweging mogelijk zijn tussen de Bareelstraat en het plein rond de kantoorgebouwen. Daarom moeten er ook paaltjes voorzien worden aan de doorsteek onder het gebouw met de doktersparkeerplaatsen, aan de zijde van de Bareelstraat.

2/  De helling naar de ondergrondse parking is 24%. Dit is in orde voor deze stallingsparking voor eigen gebruik. Maar op lange termijn, als de parking ook als openbare bezoekers-parking gaat functioneren, mag de helling maar maximaal 16% zijn.

(…)”

Bij beide voorwaarden kan opgemerkt worden dat ze betrekking hebben op de lange termijn. 

Zo heeft de bemerking omtrent de helling van de ondergrondse parking (punt 2) betrekking op de toekomstige rotatieparking. De helling moet dan langer en minder steil zijn. Conform de geldende verkavelingsvoorschriften en het goedgekeurde rooilijnplan moet de open, bovengrondse inname van de inrit de aangevraagde contouren respecteren. Mogelijk heeft een langere helling wel ondergrondse gevolgen (onvoldoende gronddekking) en moet de doorgang naar het aanpalende lot C van de verkaveling (perceel van de Ark) hiervoor verplaatst worden. Indien dit om technische redenen nodig is, dient de toegang tot lot C verplaatst te worden en dient de groenzone aan de oostkant van de open inrit verlengd te worden. De voorwaarde dient op deze wijze uitgebreid te worden.

Verder blijkt uit de nota (en de Mober) dat pas wanneer ontsluiting langs de noordzijde mogelijk is (en dit ook vergund en gerealiseerd is), de ontsluiting van vrachtverkeer en leveringen van het woonzorgcentrum losgekoppeld kunnen worden van de Bareelstraat. De opgelegde paaltjes (uit punt 1) aan de onderdoorrit van het gebouw evenals de aangevraagde paaltjes achter de 6 openbare parkeerplaatsen kunnen pas de doorgang blokkeren als er ontsloten kan worden via de noordzijde. Op beide plaatsen moeten de paaltjes (type wegzakkertjes) wel al voorzien worden, maar mogen ze tot dan nog in dichtgeklapte toestand blijven.  

Punt 1 dient op deze wijze aangevuld te worden:

- Net als de de paaltjes achter de 6 openbare parkeerplaatsen dienen deze van het type wegzakkertje te zijn.

- De paaltjes op beide plaatsen mogen in dichtgeklapte toestand blijven tot er langs de noordzijde ontsloten kan worden, overeenkomstig de verschillende fasen van de ontsluiting van vrachtverkeer en leveringen (zoals voorgesteld in de nota omtrent het openbaar domein en in de MOBER). 

Het advies van de dienst Milieu & Groen dd. 1 september 2022 is voorwaardelijk gunstig. Er worden verschillende bemerkingen gemaakt m.b.t. de groenaanleg. 

Het advies van de dienst Wegen & Riolen dd. 1 september 2022 is voorwaardelijk gunstig. De dienst maakt bemerkingen m.b.t. de strikte naleving van de verordening hemelwater, de ondergrondse innames (onder openbaar domein), de verhardingen en de te behouden poort. 

Het advies van de dienst Projectmanagement dd. 24 augustus 2022 is voorwaardelijk gunstig.

“(…)

- Bij de vormgeving van de ondergrondse parking dient er rekening gehouden te worden met de volgende fases en de uitbouw van een rotatieparking voor bezoekers/personeel en bewoners dat voorzien is onder het kantoorcomplex. Deze aanvraag mag dit niet onmogelijk maken. 

- Het binnengebied tussen het woonzorgcentrum en de kantoren is enkel toegankelijk voor leveringen en ziekenvervoer. Hier mag geen doorgaande autorijbeweging gecreëerd worden. Hier dient bij de uitwerking voldoende aandacht voor te zijn. 

(…)”

Net als bij het advies van de Mobiliteitsambtenaar heeft punt 1 betrekking op toekomstige aanvragen. Bovendien blijkt uit de aanvraag dat men de intentie heeft om de ondergrondse parking op termijn uit te (kunnen) breiden. Verder werd de andere bemerking (cfr. geen doorgaande autobeweging) reeds integraal opgevangen werd in het advies van de Mobiliteitsambtenaar en bij de aanvullingen op dit advies. 

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de adviezen van de dienst Patrimonium, dienst Milieu & Groen, de dienst Wegen & Riolen en de dienst Projectmanagement op de bovenstaande bij te treden en de voorwaarden en lasten te bekrachtigen. 

Aan de gemeenteraad wordt tevens voorgesteld om ook het advies van de Mobiliteitsambtenaar bij te treden en te bekrachtigen met dien verstande dat de voorwaarden uit het advies op de voorgestelde wijze aangevuld worden.

Openbaar onderzoek 

Tijdens het openbaar onderzoek van 1 juni 2022 t.e.m. 30 juni werd 1 bezwaarschrift ontvangen. Gezien de gemeenteraad enkel bevoegd is voor de aanleg en inrichting van het openbaar domein in dit dossier worden in dit besluit enkel de bezwaarpunten behandeld, die hier rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking op hebben. De volgende bezwaarpunten dienen dan ook behandeld te worden: 

1/ Buurtbebewoners zijn bezorgd om de parkeerdruk in de omgeving. Er zijn vandaag al parkeerproblemen in de wijk. Door het knippen van de Bareelstraat (cfr. aanleg Fanny Aubergeplein) verdwijnen er nog eens 25 openbare parkeerplaatsen. Als er dan nog een woonzorgcentrum en een project van de Ark bijkomen, zullen er te weinig openbare parkeerplaatsen zijn. Dat er verwezen wordt naar de stationsparking en het gegeven dat er op termijn een rotatieparking voorzien zal worden, vindt men niet correct. De huidige parkeerproblemen moeten nu opgelost worden. Niet in toekomstige fasen van het project (cfr. stadsvernieuwingsproject stationsomgeving) en niet op parkings op afstand. 

2/ Buurtbebewoners maken bezwaar tegen het gegeven dat het kruispunt Bareelstraat – Diksmuidestraat geknipt wordt. Buurtbewoners zullen (om aan de Nieuwe Kaai te raken) moeten omrijden via de route de Merodelei – Prinsenstraat of via de route de Merodelei – Stationsstraat – Renier Sniedersstraat met bijhorende gevaarlijke kruispunten en verkeersproblemen. 

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om met betrekking tot deze bezwaarpunten de volgende standpunten in te nemen: 

In eerste instantie kan opgemerkt dat verschillende bemerkingen omtrent parkeren geen betrekking hebben op de voorliggende aanvraag. Ze gaan immers over zones die buiten het projectgebied van de aanvraag vallen en geen betrekking hebben op de aangevraagde handelingen. Hierdoor is het onmogelijk om in het kader van een vergunningsaanvraag hieromtrent bepaalde zaken aan de vergunningsaanvrager op te leggen. De betrokken punten vallen immers buiten de aanvraag. Om deze reden alleen al kunnen verschillende bezwaarpunten niet bijgetreden worden in het kader van deze vergunningsaanvraag. Er wordt in de onderstaande uiteenzetting echter wel getracht om ook een inhoudelijk antwoord te formuleren op de bemerkingen.  

1/ De voorliggende aanvraag omvat de bouw van een woonzorgcentrum met bijhorende ondergrondse parking en de aanleg van openbaar domein (en beperkt zich tot de contouren van de betrokken kavels). Op vlak van parkeren kan opgemerkt worden dat de plannen voorzien in een ondergrondse parking met voldoende parkeerplaatsen voor de bewoners, bezoekers en medewerkers van het woonzorgcentrum. 

Ter hoogte van de inrit naar de ondergrondse parking, de toegang tot het nieuwe openbaar domein en de dienstinrit zullen er als gevolg van het voorliggende dossier beperkt enkele parkeerplaatsen verdwijnen. Beperkt, gezien we in deze zone de bestaande poorten van de voormalige Atelfond-fabriek terugvinden. Strikt genomen mag er ter hoogte van deze poorten zelfs niet geparkeerd worden. Desalniettemin worden ter compensatie 6 parkeerplaatsen op het nieuwe openbaar domein voorzien (tussen de inrit naar de ondergrondse parking en het woonzorgcentrum).

Op deze wijze kan gesteld worden dat de aanvraag op vlak van parkeren stedenbouwkundig aanvaardbaar is en dat de aanvraag dus geen onaanvaardbare parkeerdruk legt op de omgeving. In dat opzicht wordt het bezwaarpunt dan ook niet bijgetreden. 

Verder moet tegengesproken worden dat er zo’n 25 parkeerplaatsen op het openbaar domein verdwijnen. Ten eerste werden de wijzigingen aan het kruispunt van de Bareelstraat – Diksmuidestraat (cfr. aanleg Fanny Aubergeplein) reeds vergund op 30 juli 2020 samen met het Pioniersgebouw (OMV/2019/410). Naast het Pioniersgebouw en het plein werd er in dat dossier ook een tijdelijke openbare parking met 44 parkeerplaatsen vergund. De eerlijkheid gebiedt wel te zeggen dat er momenteel ook een aanvraag lopende is om op die locatie een gebouw op te richten (OMV/2022/85). In dat dossier wordt er echter wel verwezen naar de ruime overcapaciteit van de stationsparking (zo’n 100 parkeerplaatsen). Bovendien verklaart de aanvrager dat deze parking met 35 parkeerplaatsen uitgebreid kan worden op terreinen (in zijn eigendom). De noodzaak hiertoe zou jaarlijks geëvolueerd worden.

Concreet dient dus gesteld te worden dat er geen vergunningen afgeleverd zijn waarbij er gewoonweg een 20-tal openbare parkeerpaatsen verdwijnen. Voor dossier OMV/2022/85 zal binnen dat dossier beoordeeld worden of het voorgestelde een aanvaardbare compensatie is. (Indien dit niet het geval blijkt te zijn, dient teruggevallen te worden op de vergunde tijdelijke parking van 44 parkeerplaatsen). Vanuit dit oogpunt wordt het bezwaarpunt niet bijgetreden. 

Verder kan van een private ontwikkelaar niet verwacht worden dat die alle parkeerproblemen van de wijk zal oplossen. Zoals reeds gesteld voorziet de aanvraag in de eigen noden en vangt het de eigen impact op. Dit zal trouwens bij toekomstige aanvragen aangetoond moeten worden. Verder kan ook niet verwacht worden dat er per straat een grote openbare parking voorzien wordt. Logischerwijs wordt dit in een stedelijke omgeving gebundeld op centrale plekken. De parking aan het station ligt op een aanvaardbare wandelafstand (binnen de 500m) van de uiterste punten van de Bareelstraat en de Prinsessenstraat. In een stedelijke context is dit een aanvaardbare oplossing. Ook op deze wijze wordt het bezwaarpunt dus verworpen. 

Tenslotte dienen de bezwaarindieners bijgetreden te worden dat parkeeroplossingen niet afhankelijk gemaakt mogen worden van toekomstige oplossingen. Het klopt dat de rotatieparking er nog niet is (en eveneens nog niet aangevraagd of vergund is), maar zoals reeds gesteld werd, zijn er geen vergunningen afgeleverd waarbij er geen alternatief vergund / opgelegd werd. Voor dossier OMV/2022/85 zal dit nog moeten blijken of dit het geval is, maar het is de visie van het stadsbestuur dat ook in tussenfasen aanvaardbare parkeeroplossingen aanwezig moeten zijn of aangeboden moeten worden. Het bezwaarpunt wordt op dat vlak bijgetreden. Het stadsbestuur past dit echter reeds toe in haar vergunningenbeleid. 

2/ Het gegeven dat gemotoriseerd verkeer ter hoogte van het geplande plein “geknipt” wordt (cfr. doodlopend), is net om te voorkomen dat er (te veel) doorgaand verkeer over het plein en door de aanliggende straten zou rijden. Mogelijk vraagt deze wijziging voor buurtbewoners en bezoekers enige tijd om hieraan te wennen, maar het uiteindelijke opzet is dat het plein autovrij is en dat er door de aanliggende straten enkel bestemmingsverkeer rijdt. Dit laatste zal de (verkeers)leefbaarheid op het plein en in de aanliggende straten verhogen. Het gegeven dat er veel omgereden moet worden is in dat opzicht relatief. Het algemene opzet van de vooropgestelde verkeerscirculatie is dat doorgaand verkeer / sluipverkeer vermeden wordt en dat voornamelijk de belangrijkste verkeersassen in de stad aangesproken worden voor doorgaand verkeer  terwijl in de “kleinere” straten enkel bestemmingsverkeer terechtkomt (en het daar dus rustiger is). Het stadsbestuur is er van overtuigd dat dit de buurtbewoners net ten goede zal komen. Het bezwaarpunt wordt dan ook niet bijgetreden.  

Watertoets 

Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid wordt de aanvraag onderworpen aan de watertoets. Het voorliggende bouwproject heeft een omvangrijke oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied. De (ondergrondse) constructie en de verharde oppervlakte hebben omvangrijke dimensies en geven aanleiding tot een verminderde infiltratie in de bodem. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006 en latere wijzigingen. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater dd. 5 juli 2013 wordt nageleefd.  

Op vlak van de verordening hemelwater wordt door de voorzieningen in en op het gebouw (hemelwaterput, herbruik hemelwater en groendak) zo’n 2/3^e van de dakoppervlakte gecompenseerd. Gezien men door de ondergrondse parking geen mogelijkheid heeft om op de eigen kavel te infiltreren worden voor zo’n 450m² te compenseren dakoppervlakte de voorzieningen op het openbaar domein aangewend. 

Wat het geplande openbaar domein betreft, wenst men de vergunde voorzieningen onder het Fanny Aubergeplein (uit dossier OMV/2019/410) uit te breiden en dit in functie van het geplande openbaar domein van de voorliggende aanvraag en de restoppervlakte van het woonzorgcentrum. Bijkomend wenst men ook voor de toekomstige aanvragen de binnentuin van de toekomstige kantoren en de heraanleg van de Diksmuidestraat in rekening te brengen. In het voorliggende dossier voorziet men zo voor de reeds vergunde fase 2, voor de voorliggende aanvraag en voor de aangehaalde toekomstige werken een systeem bestaande uit een infiltrerende RWA-riolering en een systeem van infiltratiekratten (50% infiltrerend en 50% bufferend) met een totaal volume van 251.600 liter en met een infiltratieoppervlakte van 354,65m². Het vergunde systeem uit dossier OMV/2019/410 met een volume van 91.250 liter en een infiltratieoppervlakte van 146m² wordt zo uitgebreid met een volume van 160.350 liter en een infiltratieoppervlakte van 208,65m². 

In het kader van de watertoets werd advies gevraagd aan de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen. Het advies dd. 13 juli 2022 is ongunstig. De volgende bemerkingen van DIW hebben betrekking op het geplande openbaar domein (of de voorzieningen op het openbaar domein)

“(…)

1/ De infiltratievoorzieningen moeten volledig boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand worden gerealiseerd.

- Rekening houdend met de beschikbare info zijn de voorgestelde infiltratievoorzieningen niet functioneel en hebben deze een drainerend effect.

2/ Op basis van de aangeleverde gegevens moet er 100% op infiltratie worden ingezet en niet op een combinatie van infiltratie en buffering.

3/ De infiltratievoorziening dient correct gedimensioneerd te worden rekening houdend met de verstrengde norm (33 l/m² verharding) en de nuttige oppervlaktes en volumes.

(…)” 

1/ Diepte van het grondwater

Het is onduidelijk waarop DIW zich baseert om te stellen dat de diepte van het grondwater op 0,27m t.o.v. het maaiveld zit. Bij het voorliggende dossier kan opgemerkt worden dat de gegevens (dd. januari 2019) omtrent grondwater weinig metingen bevat, maar uit het document blijkt dat op 4m diepte geen grondwater vastgesteld werd en pas op 5,2m grondwater waargenomen werd. Recentere metingen van februari 2022 (die de aanvrager de dienst Ruimtelijke Ordening bezorgde) bevestigen dit. Op verschillende punten werd geen grondwater aangetroffen. Enkel op 1 punt werd grondwater op 3,10m (24,41m TAW) waar genomen. Het gegeven dat het grondwater “diep” zit, werd ook door medewerkers, betrokken bij de uitvoering van de werken aan het Pioniersgebouw, verklaard / bevestigd.

Er kan dan ook met zekerheid gesteld worden dat de geplande infiltratievoorzieningen met als bodempeil 26.00m TAW zich duidelijk boven het voorjaarsgrondwaterpeil bevindt en er dus geen drainage van het grondwater te verwachten is. Het advies wordt op dit vlak dus niet bijgetreden. 

2/ Er moet voor 100% ingezet worden op infiltratie.

In het voorliggende dossier wordt een “50-50-systeem” voorgesteld. De bedoeling hiervan is om op halve hoogte van de voorziening een vertraagde afvoer te plaasten zodat de riolering op piekmomenten ontlast kon worden worden. Aan dit deel van het advies van DIW kan makkelijk voldaan worden. De vertraagde afvoer mag niet voorzien worden en het systeem moet voor 100% als infiltratievoorziening fungeren (met bovenaan het systeem enkel een noodoverstort). Het advies kan op dat vlak dus bijgetreden worden. 

DIW raadt verder nog aan om de infiltratievoorziening als een open systeem (wadi, inifltratiekom) te voorzien. Dit wordt echter niet bijgetreden. De vergunde functie als stedelijk plein en een open infiltratiesysteem zijn immers niet verzoenbaar op de beperkte ruimte tussen het Pioniersgebouw, het geplande woonzorgcentrum en het toekomstige “Gebouw 2” (oostkant). In het algemeen kan op dat vlak gesteld worden dat de beschikbare ruimte in een stedelijke context eerder beperkt is en dat zo’n open systemen in dat geval niet altijd vanzelfsprekend is. 

3/ Voor het project geldt de verstrengde buffer- en infiltratienorm van 33 l/m² i.p.v. 25 l/m².

In het advies van DIW wordt vreemd genoeg niet verder gemotiveerd waarvan dit cijfer komt en wat de achterliggende reden is. Op dat vlak kan opgemerkt worden dat zonder enige motivering de geldende cijfers verhoogd worden. De voorliggende aanvraag voldoet immers aan de momenteel geldende verordening hemelwater, namelijk een infiltratievolume van 25 l/m² referentieoppervlakte. Het is het stadsbestuur bekend dat er werk gemaakt wordt van een herziening van de verordening hemelwater (waarin dit strengere cijfer opgenomen is), maar die regelgeving is nog niet van kracht en geldt tevens niet voor vergunningsaanvragen ingediend voor de inwerktreding van die “aangepaste” verordening (zie blijkt uit het ontwerp besluit). Dit laatste is vermoedelijk in het besluit opgenomen om de nodige rechtzekerheid te bieden aan aanvrager / ontwikkelaars. Het voorliggende dossier (en het uitgewerkte hemelwatersysteem) werd in april 2022 nota bene voorgelegd aan de Dienst Integraal Waterbeleid en toen werden er geen bemerkingen gemaakt over deze verstrengde buffer- en infiltratienorm. 

Ondanks de bovenstaande bedenkelijke vaststellingen kan in het voorliggende dossier wel voldaan worden aan deze strengere norm. Het heeft immers geen zin om het “oude” cijfer te hanteren voor toekomstige fasen (binnenplein kantoren, heraanleg Diksmuidestraat) terwijl op dat ogenblik deze strengere norm waarschijnlijk al van kracht zal zijn. Bij het voorliggende dossier kan gesteld worden dat ook met de norm 33l/m² het voorgestelde systeem ruimschoots volstaat om de werken uit de voorliggende aanvraag (en de reeds vergunde werken uit fase 2) te compenseren. De vooropgestelde overcapaciteit zal echter lager zijn dan voorzien. 

Het ingediende dossier omvat een te compenseren oppervlakte van 3157m² (rest WZC + geplande openbaar domein aan WZC + reeds te realiseren deel Diksmuidestraat). Dit geeft de volgende cijfers:

- Bij 25l/m² geeft dit voor de huidige aanvraag een infiltratievolume van 78.925 liter. Van de voorziene 160.350 liter (waarmee het reeds vergunde systeem uitgebreid wordt) is dus zo’n 81.425 liter of zo’n 3.275m² referentieoppervlakte in overcapaciteit.

- Bij de nieuwe norm 33l/m² is een infiltratievolume van 104.181 liter nodig bij het voorliggende dossier. De geplande uitbreiding van 160.350 liter heeft zo een overcapaciteit van 56.169 liter, goed voor 1.702m² die bij toekomstige aanvragen aangewend kan worden.

Vanuit beide optieken wordt dus zowel aan de bestaande verordening als aan de gewijzigde verordening in opmaak voldaan. Enkel de overcapaciteit voor de toekomst verschilt dus. 

Gezien aan de bemerkingen uit het advies van DIW (m.b.t. het openbaar domein) voldaan wordt of voldaan kan worden, is er geen reden om het ongunstige eindoordeel uit het advies te volgen. Het advies wordt in dat opzicht niet bijgetreden. De volgende bemerkingen dienen te worden gemaakt m.b.t de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater:

- Het voorgestelde systeem van infiltratieriolen en infiltratiekratten dient als 100% infiltrerend uitgevoerd te worden. De vertraagde afvoer mag niet voorzien worden. Enkel mag bovenaan het systeem een noodoverloop geplaatst worden.

- Het voorgestelde hemelwatersysteem heeft een overcapaciteit van:

° 3.275m² referentieoppervlakte bij de norm 25l/m² infiltratievolume;

° 1.702m² referentieoppervlakte bij de nieuwe norm 33l/m² infiltratievolume. 

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om het advies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen op de bovenstaande wijze te behandelen en de bovenstaande bemerkingen te maken m.b.t. de watertoets en de verordening hemelwater en tenslotte te concluderen dat op deze wijze voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater en het voorliggende ontwerp zo verenigbaar is met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid. 

Verordening wegen voor voetgangersverkeer

De verordening inzake wegen voor voetgangersverkeer dd. 29 april 1997 is in het voorliggende dossier van kracht. Er wordt aan de bepalingen van de verordening voldaan. Verder worden er in het advies van de Mobiliteitsambtenaar van Stad Turnhout hieromtrent geen bemerkingen gemaakt. 

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld het bovenstaande standpunt in te nemen m.b.t. de verordening inzake wegen voor voetgangersverkeer 

Project-MER-screening

Het besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening is van kracht sinds 29 april 2013 (publicatie in het Belgisch Staatsblad). Die nieuwe regelgeving was nodig nadat het Hof van Justitie in een arrest van 24 maart 2011 oordeelde dat de Vlaamse regelgeving niet in overeenstemming was met de project-m.e.r.-richtlijn. Wanneer een project onder één van de rubrieken van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit valt kan de initiatiefnemer ervoor opteren om ofwel een project-MER op te maken, ofwel de project-m.e.r.-screeningsprocedure te doorlopen. 

Het voorliggende project valt (voor het stedenbouwkundige luik) onder rubriek 10 b van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, met name stadsontwikkelingsprojecten. 

Bij de voorliggende aanvraag zijn voldoende gegevens m.b.t. de project-m.e.r.-screening gevoegd om de milieueffecten van de voorliggende aanvraag in kaart te brengen. Deze gegevens bieden voldoende inzicht om te oordelen dat de milieueffecten van de aanvraag op zich beperkt zijn en dat de impact ervan niet aanzienlijk is. De voorliggende aanvraag maakt deel uit van een vergunde verkaveling, waarvan de milieuimpact reeds in kaart gebracht werd (en aanvaardbaar bevonden werd). Zo omvatten de voornaamste permanente milieuimpact de effecten op vlak van mobiliteit. Hiervoor werd een MOBER opgesteld om de mobiliteitsimpact van de voorliggende fase III van het stadsvernieuwingsproject ‘Stationsomgeving Turnhout’ en van de voorliggende aanvraag in kaart te brengen. Uit de MOBER blijkt dat er voor de realisatie van ganse fase III ingrijpende ontsluitings- en verkeersaanpassingen in de omgeving noodzakelijk zijn. Door de aanvraag echter te beperken tot het voorliggende zijn er geen (of zeer beperkte) maatregelen nodig. Op deze wijze kan dan ook gesteld worden dat de mobiliteitsimpact van de voorliggende aanvraag niet aanzienlijk en aanvaardbaar is.

De meest hinderlijke aspecten van de voorliggende aanvraag zullen zich voordoen tijdens de bouw- en realisatiefase. Deze hinder is echter eigen aan bouwen en is tijdelijk. Verder dienen tijdens de werken alle nodige maatregelen getroffen te worden om hinder tot een minimum te beperken. Tenslotte dient de afvoer van hemelwater en afvalwater gescheiden te gebeuren en bovendien moet voldaan worden aan de bepalingen van de gewestelijke verordening hemelwater.

Het geplande project is verder gelegen in een stadsvernieuwingsproject in een stedelijke omgeving, waarvan de voorliggende aanvraag deel uitmaakt van één van de fasen. De impact van het stadvernieuwingsproject “Stationsomgeving Turnhout” werd in het verleden reeds integraal bekeken en ook naar bouwvolumes en functies werd het ganse project doordacht bestudeerd (cfr. masterplan). Ook in de voorliggende aanvraag werden de effecten ruimer bestudeerd (cfr. MOBER). Rekening houdend hiermee en gezien de aard, ligging en beperkte omvang van de potentiële effecten ten gevolge van het project, zal cumulatie met andere projecten in de buurt niet tot aanzienlijke milieueffecten leiden. Het voorgenomen project zal dus geen aanzienlijke milieueffecten veroorzaken zodat de opmaak van een project-MER niet vereist is. 

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld te besluiten dat de project-m.e.r.-screeningsnota voldoende inzichten verschaft om te oordelen dat de milieueffecten van de voorliggende aanvraag niet aanzienlijk zijn. 

Archeologienota

De regelgeving inzake onroerend erfgoed verplicht de aanvrager van een omgevingsvergunning om in bepaalde gevallen een bekrachtigde archeologienota bij de vergunningsaanvraag te voegen. Gezien de totale perceelsoppervlakte van de kadastrale percelen waarop de (verkavelings)aanvraag betrekking heeft meer dan 3000m² bedraagt, is dit in het voorliggende dossier het geval. 

Bij de voorliggende aanvraag werd een archeologienota (ID19277) gevoegd, opgesteld door ABO consultancy. Deze werd opgemaakt in het kader van verkavelingsaanvraag VK/2021/5. Gezien de footprint en bodemingreep van de voorliggende aanvraag binnen die van de verkaveling valt, is deze archeologienota ook voor de voorliggende aanvraag geldig. De studie stelt voor om verder archeologisch onderzoek met ingreep in de bodem (proefsleuvenonderzoek) uit te voeren in uitgesteld traject. Van de bevindingen uit deze nota werd reeds stilzwijgend aktegenomen door het schepencollege van Stad Turnhout (erkend als Onroerenderfgoedgemeente).  

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de conclusie uit de archeologienota (ID19277) te bekrachtigen en als voorwaarde op te leggen dat het programma van maatregelen uit deze archeologienota nageleefd moet worden binnen het projectgebied van de voorliggende aanvraag. Bijkomend wordt aan de gemeenteraad voorgesteld om voor het projectgebied van de voorliggende aanvraag als last op te leggen dat van de resultaten van het archeologisch onderzoek nog een bijkomende nota opgesteld moet worden waarvan ook nog eens akte genomen moet worden. Deze last dient tevens als voorwaarde opgelegd te worden alvorens de werken aangevat mogen worden.  

Stedenbouwkundige beoordeling

De aanvraag beoogt dus – naast de oprichting van gebouwen – de aanleg en inrichting van openbaar domein. In het verkavelingsdossier VK/2021/5 dd. 20 januari 2022 werd het bijhorende rooilijnplan reeds goedgekeurd (gemeenteraadsbesluit dd. 20 december 2021). Met de voorliggende aanvraag wenst men het geplande openbaar domein binnen deze rooilijn in te richten. 

Rekening houdend met de boordelingsgronden uit artikel 4 van het decreet gemeentewegen enerzijds en artikel 4.3.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) anderzijds, kan gesteld worden dat er geen bezwaar is tegen de voorgestelde aanleg van openbaar domein. 

Zo werd bij de vastlegging van het rooilijnplan op 20 december 2021 geoordeeld dat de wijziging van de rooilijn noodzakelijk binnen de verkaveling (wat ook voor de voorliggende aanvraag geldt). Hoewel lot A van de verkaveling paalt aan een voldoende uitgeruste weg (Bareelstraat), is voor het functioneren van het woonzorgcentrum en voor de volwaardige ontsluiting ervan openbaar domein naast en achter het gebouw noodzakelijk. De inrichting van het openbaar domein staat tevens ten dienste van het algemeen belang aangezien het geplande openbaar domein in de toekomst voor iedereen toegankelijk zal zijn. Verder heeft het aangevraagde openbaar domein geen gevolg voor de ontsluitingsmogelijkheden van omliggende percelen. Bij het geplande openbaar domein kan ook opgemerkt worden dat het geheel aanvaardbaar is op vlak van verkeersveiligheid, mits de bemerkingen uit het advies van de Mobiliteitsambtenaar en de dienst Projectmanagement van de Stad gerespecteerd worden (wat het voorkomen van permanente autobewegingen betreft). 

Tevens kan gesteld worden dat het voorgestelde openbaar domein in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening zoals bepaald in artikel 4.3.1. §2 van de VCRO. Op vlak van de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten, het reliëf, mogelijke hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid worden er immers geen bijkomende bemerkingen gemaakt en kan gesteld worden dat het nieuwe woonzorgcentrum ingeplant wordt in een kwalitatieve publieke ruimte. 

Enkel op vlak van functionaliteit wordt het volgende opgemerkt. De zone onder de onderdoorrit aan het gebouw en de fietsenstalling en de parkeerplaatsen voor dokters maken geen deel uit van het openbaar domein. Deze zone valt immers buiten de rooilijn. Ook uit de nota en de plannen blijkt dat deze zone een volledig privatieve functie bij het woonzorgcentrum heeft (afgesloten fietsenparking personeel, parking voor dokters, dienstinrit). Deze zone wenst men echter in hetzelfde bestratingsmateriaal uit te voeren als het openbaar domein. Dit zal echter voor verwarring zorgen naar gebruik en statuut toe. De ganse zone aan de onderdoorrit onder het gebouw (incl. de fietsenstalling en de parkeerplaatsen voor dokters) moet in een andere bestratingsmateriaal dan het openbaar domein uitgevoerd worden, zodat het vooropgestelde onderscheid (openbaar vs. privaat) ook gevoelsmatig duidelijk is. 

Een aanpassing van het gemeentelijke wegennet vormt een uitzonderingsmaatregel. Een bewijs hiervan is het gegeven dat de gemeenteraad hiervoor bevoegd is, terwijl de verantwoordelijkheid bij een klassieke vergunningsaanvraag bij het schepencollege ligt. Door het bijkomende openbaar domein komen er ook extra taken bij de overheid te liggen (onderhoud, verantwoordelijkheid, …). Om deze reden worden bij deze uitzonderingsmaatregel de onderstaande lasten opgelegd om alles in goede banen te leiden op vlak van uitvoering, overdracht, statuut … van het openbaar domein. 

Bij de aanleg of aanpassing van wegen dient er steeds over gewaakt te worden dat, wanneer de wegeniswerken aangevat worden, er voldoende garanties zijn dat deze infrastructuurwerken te allen tijde afgerond zullen en kunnen worden. Dit is om ervoor te zorgen dat elke woongelegenheid effectief aan afgewerkt openbaar domein komt te liggen en tevens om te voorkomen dat er half afgewerkte werven in de stad ontstaan. 

Voor het gedeelte van het toekomstige openbaar domein moet de aanvrager daarom het reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in omgevingsvergunningen (goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 5 september 2022) naleven. De aanvrager dient hierover met de dienst Wegen en Riolen van de stad contact op te nemen om hieromtrent de nodige afspraken te maken en de nodige verklaringen te ondertekenen.  

De gronden gelegen binnen het voorgestelde openbaar domein moeten na de definitieve oplevering van de wegenis- en rioleringswerken kosteloos aan het openbaar domein van Stad Turnhout overgedragen worden en/of het openbaar karakter moet via een openbare erfdienstbaarheid of eeuwigdurend recht van opstal vastgelegd worden. Dit staat bepaald in het bovenstaande reglement. De aanvrager dient ook hiervoor de nodige verklaringen te ondertekenen bij de dienst Wegen en Riolen. 

Voor de aanleg van het openbaar domein dienen verder ook de nodige borgen gestort te worden om de realisatie van de wegenis-, riolerings- en omgevingswerken te garanderen. Ook dit staat bepaald in het bovenstaande reglement. In functie van deze borgstelling moet tevens een aangepast plan opgemaakt worden, waarin alle bemerkingen en voorwaarden m.b.t. het openbaar domein verwerkt zijn. Dit plan dient overgemaakt te worden aan de dienst Wegen en Riolen en geldt als basis voor de (berekening van de) borgstelling. 

Tenslotte wordt opgemerkt dat de ondertekening van het reglement, de verklaringen omtrent grondoverdracht en/of een openbare erfdienstbaarheid of eeuwigdurend recht van opstal, het aangepaste plan in functie van de borgstelling en de borgstelling voor de wegenis- en infrastructuurwerken zelf ook gelden als voorwaarden alvorens de werken uit de voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning aangevat mogen worden.  

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de aanleg van het openbaar domein op de bovenstaande wijze gunstig te beoordelen. 

Conclusie 

Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld de aangevraagde aanleg van het openbaar domein goed te keuren mits aan de volgende voorwaarden en lasten voldaan wordt. 

VOORWAARDEN: 

* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit de externe adviezen van Brandweer zone Taxandria, Fluvius, Telenet, Proximus en Pidpa.  

* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit de interne adviezen van de dienst Milieu & Groen, de dienst Wegen & Riolen en de dienst Projectmanagement van Stad Turnhout. 

* Er moet voldaan worden aan de de voorwaarden uit het interne advies van de de Mobiliteitsambtenaar van Stad Turnhout met dien verstande dat:

- de voorwaarde m.b.t. de helling van de toekomstige rotatieparking op de volgende wijze aangevuld wordt:

° Indien dit om technische redenen nodig is, dient de toegang tot lot C verplaatst te worden en dient de groenzone aan de oostkant van de open inrit verlengd te worden. 

- de voorwaarde m.b.t. het plaatsen van paaltjes aan de onderdoorrit onder het gebouw aan de zijde van de Bareelstraat op de volgende wijze aangevuld wordt:

° Net als de de paaltjes achter de 6 openbare parkeerplaatsen dienen deze van het type wegzakkertje te zijn.

° De paaltjes op beide plaatsen mogen in dichtgeklapte toestand blijven tot er langs de noordzijde ontsloten kan worden, overeenkomstig de verschillende fasen van de ontsluiting van vrachtverkeer en leveringen (zoals voorgesteld in de nota omtrent het openbaar domein en in de MOBER)  

* In het kader van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater worden de volgende bemerkingen gemaakt:

- Het voorgestelde systeem van infiltratieriolen en infiltratiekratten dient als 100% infiltrerend uitgevoerd te worden. De vertraagde afvoer mag niet voorzien worden. Enkel mag bovenaan het systeem een noodoverloop geplaatst worden.

- Het voorgestelde hemelwatersysteem heeft een overcapaciteit van:

° 3.275m² referentieoppervlakte bij de norm 25l/m² infiltratievolume;

° 1.702m² referentieoppervlakte bij de nieuwe norm 33l/m² infiltratievolume. 

* Het programma van maatregelen uit archeologienota (ID19277) moet nageleefd worden binnen het projectgebied van de voorliggende aanvraag.  

* De ganse zone aan de onderdoorrit onder het gebouw (incl. de fietsenstalling en de parkeerplaatsen voor dokters) moet in een andere bestratingsmateriaal dan het openbaar domein uitgevoerd worden, zodat het vooropgestelde onderscheid (openbaar vs. privaat) ook gevoelsmatig duidelijk is. 

* De onderstaande lasten gelden als voorwaarde alvorens de aangevraagde werken aangevat mogen worden. 

LASTEN: 

* Voor het projectgebied van de voorliggende aanvraag moet van de resultaten van het archeologisch onderzoek (conform archeologienota ID19277) een bijkomende nota opgesteld worden waarvan ook nog akte genomen moet worden. 

* Het reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in omgevingsvergunningen (goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 5 september 2022) moet nageleefd worden. De aanvrager dient hierover met de dienst Wegen en Riolen van de stad contact op te nemen om hieromtrent de nodige afspraken te maken en de nodige verklaringen te ondertekenen.

* De gronden gelegen binnen het voorgestelde openbaar domein moeten na de definitieve oplevering van de wegenis- en rioleringswerken kosteloos aan het openbaar domein van Stad Turnhout overgedragen worden en/of het openbaar karakter moet via een openbare erfdienstbaarheid of eeuwigdurend recht van opstal vastgelegd worden. De aanvrager dient ook hiervoor eveneens de nodige verklaringen te ondertekenen bij de dienst Wegen en Riolen.

* Voor de aanleg van het openbaar domein dienen ook de nodige borgen gestort te worden om de realisatie van de wegenis-, riolerings-, en omgevingswerken te garanderen.

* In functie van de borgstelling moet tevens een aangepast plan opgemaakt worden, waarin alle bemerkingen en voorwaarden m.b.t. het openbaar domein verwerkt zijn. Dit plan dient overgemaakt te worden aan de dienst Wegen en Riolen en geldt als basis voor de (berekening van de) borgstelling. 

Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen  

Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning 

Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning 

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 

Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening 

Het onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en onroerenderfgoedbesluit van 16 mei 2014 

Het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003 en besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets 

Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater 

Besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer 

Artikelen 2 en 42 van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005 inzake de bevoegdheden van de gemeenteraad. 

Reglement voor het waarborgen van stedenbouwkundige lasten in verkavelingen en projecten in Turnhout (gemeenteraadsbeslissing 2 maart 2015)