Uitgebrachte externe adviezen
Gezien de gemeenteraad enkel bevoegd is de rooilijn, worden in dit besluit enkel de ontvangen adviezen vermeld die geheel of gedeeltelijke betrekking hebben op de rooilijn of op het geplande openbaar domein. Zo heeft het advies van het Directoraat-Generaal van de Luchtvaart enkel betrekking op de voorschriften van de gebouwen in deze aanvraag. Tevens werd ook (nog) geen advies ontvangen van Pidpa.
Het advies van Infrabel heeft wel gedeeltelijk betrekking op openbaar domein. Zo stelde Infrabel in haar voorwaardelijk gunstige advies dd. 13 augustus 2021:
“(…)
- De nieuwe tunnel onder de sporen voor fietsers en voetgangers (in het verlengde van de Diksmuidestraat) dient mee ingetekend te worden.
(…)”
De tunnel, waarnaar Infrabel verwijst, zit echter nog in een onderzoeksfase binnen het stadsvernieuwingsproject Stationsomgeving Turnhout en is dus (nog) niet vergund. Bovendien maakt deze zone geen deel uit van de voorliggende aanvraag, noch maakt ze deel uit van de aangevraagde handelingen. In het voorliggende dossier kan deze voorwaarde dus niet opgelegd worden aangezien ze simpelweg buiten de aanvraag valt. Het advies kan in dat opzicht niet bijgetreden worden.
Het advies van Fluvius dd. 23 augustus 2021 is voorwaardelijk gunstig. De adviesinstantie legt de randvoorwaarden vast waaraan voldaan moet worden om het project aan te sluiten op het elektriciteits- en gasnet en van openbare verlichting te voorzien.
Het advies van Telenet dd. 9 september 2021 is voorwaardelijk gunstig. De adviesinstantie meldt dat er aanpassingen aan het kabelnet nodig zijn en dat de kosten hiervoor ten laste van de aanvrager zijn.
Het advies van Proximus dd. 24 augustus 2021 is voorwaardelijk gunstig. Proximus geeft de randvoorwaarden mee voor wijzigingen aan de telecominfrastructuur van het bedrijf.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de vermelde adviezen, die betrekking hebben op het geplande openbaar domein, op de bovenstaande wijze bij te treden en de voorwaarden uit de adviezen van Fluvius, Telenet en Proximus te bekrachtigen. Voor het advies van Infrabel wordt voorgesteld dit niet bij te treden, gezien dit buiten de aanvraag valt.
Uitgebrachte interne adviezen
Het advies van de dienst Patrimonium dd. 7 oktober 2021 is voorwaardelijk gunstig.
“(…)
Voor de zones binnen het vastgestelde rooilijnplan welke zich boven ondergrondse private constructies bevinden en na realisatie zullen toebehoren tot het openbaar domein, dient een eeuwigdurend recht van opstal gevestigd in het voordeel van de stad. De exacte modaliteiten dienen verder uitgewerkt bij de betreffende omgevingsvergunningen.
(…)”
Het is aangewezen deze voorwaarde op te nemen in de verkavelingsvoorschriften, zodat dat mogelijke toekomstige eigenaars / bouwheren hiervan op de hoogte zijn.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om het advies van de dienst Patrimonium bij te treden en te bekrachtigen. Aan de gemeenteraad wordt tevens voorgesteld om aan de het schepencollege op te leggen de voorwaarde uit het advies van de dienst Patrimonium in de verkavelingsvoorschriften op te nemen.
Openbaar onderzoek
Tijdens het openbaar onderzoek van 30 augustus 2021 t.e.m. 28 september 2021 werden 7 bezwaarschirften ingediend. Gezien de gemeenteraad enkel bevoegd is voor de rooilijn (en het openbaar domein) in dit dossier worden in dit besluit enkel de bezwaarpunten die hier rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking op hebben behandeld. De volgende bezwaarpunten dienen dan ook behandeld te worden:
1/ Buurtbewoners uiten bezorgheden over het verdwijnen van (een 20-tal) parkeerplaatsen op het openbaar domein. Men geeft aan dat er in de wijk al een hoge parkeerdruk is door een tekort aan parkeerplaatsen.
2/ Men hekelt ook de geplande buurtparking om de hoek van de Bareelstraat en de Diksmuidestraat, terwijl de Bareelstraat doodlopend wordt. Men beschouwt deze parking niet als een goede oplossing aangezien dit voor de bewoners van de Bareelstraat en de Prinsessenstraat ver omrijden betekent. Zo zou men wel 1km moeten rondrijden om een parkeerplaats te zoeken/vinden. Men vreest hierdoor ook veel zoekverkeer in de wijk (zoekend naar een parkeerplaats).
3/ Men stelt voor om een tijdelijke parking op Park Spooreinde (zone kantoren) te voorzien.
4/ Een andere bezwaarindiener stelt een braakliggend perceel op het “einde van de Prinsenstraat” als perfecte locatie voor parkeerplaatsen voor.
5/ Sommige buurtbewoners vragen zich af waarom er in de Bareelstraat geen parkeervakken geschilderd zijn. Hierdoor zouden automobilisten efficiënter parkeren.
6/ Eén buurtbewoner uit ook zijn ongenoegen over de staat van de voetpaden in Prinsessenstraat.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om met betrekking tot deze bezwaarpunten de volgende standpunten in te nemen:
In eerste instantie kan opgemerkt dat verschillende bemerkingen omtrent parkeren geen betrekking hebben op de voorliggende verkavelingsaanvraag. Ze gaan immers over zones die buiten het projectgebied van de aanvraag vallen en/of geen betrekking hebben op de aangevraagde handelingen. Hierdoor is het onmogelijk om in het kader van een vergunningsaanvraag hieromtrent bepaalde zaken te weigeren of bepaalde voorwaarden aan de vergunningsaanvrager op te leggen. De betrokken punten vallen immers buiten de aanvraag. Om deze reden alleen al kunnen verschillende bezwaarpunten niet bijgetreden worden in het kader van deze vergunningsaanvraag. Er wordt in de onderstaande uiteenzetting echter wel getracht om ook een inhoudelijk antwoord te formuleren op de bemerkingen.
1+2/ De stelling dat er 20 parkeerplaatsen zouden verdwijnen is niet correct. Ten eerste voorziet de voorliggende aanvraag enkel een inrit naar de gewenste ondergrondse parking en een aansluiting van het geplande openbaar domein op de Bareelstraat. Beide bevinden zich ter hoogte van de bestaande poorten van de voormalige Atelfond-fabriek. Het betreffen dus toegangen tot een perceel, waar strikt genomen nu al niet geparkeerd mag worden. Mogelijk moeten er in de Bareelstraat beperkte aanpassingen komen in functie van kruisende en kerende wagens (cfr. uitwijkhaven, keerpunt). Dit gaat echter slechts over een 8-tal parkeerplaatsen en dit zal pas noodzakelijk zijn wanneer er op de aangevraagde bouwkavels gebouwen opgericht worden. In dat geval kan er in de bouwdossiers van die gebouwen rekening gehouden worden met compensaties (of kunnen randvoorwaarden opgelegd worden). In het voorliggende verkavelingsdossier is dit op dit ogenblik dus (nog) niet noodzakelijk / aangewezen. Vanuit dit oogpunt wordt het bezwaarpunt niet bijgetreden.
Verschillende bezwaarindieners verwijzen met “het verdwijnen van 20 parkeerplaatsen” mogelijk naar de aanleg van het centrale plein uit de vergunning van het Pioniersgebouw (OMV/2019/410). Dat dossier werd echter reeds vergund op 30 juli 2020, is nu reeds in uitvoering en ligt nu dus niet meer voor. In dat dossier werd een tijdelijke openbare parking met 44 parkeerplaatsen en een private ondergrondse parking met 145 staanplaatsen vergund. Bij de vergunning van dat dossier werd geoordeeld dat dat in het kader van het aangevraagde aanvaardbaar was. Het bezwaarpunt wordt ook vanuit dat oogpunt verworpen.
Het gegeven dat gemotoriseerd verkeer ter hoogte van het geplande plein “geknipt” wordt (cfr. doodlopend), is net om te voorkomen dat er doorgaand verkeer over het plein en door de aanliggende straten zal rijden. Mogelijk zal dit voor buurtbewoners en bezoekers enige tijd vragen om hieraan te wennen, maar het uiteindelijke opzet is dat het plein autovrij is en dat er door de aanliggende straten enkel bestemmingsverkeer rijdt. Het gegeven dat sommige buurtbewoners de afstand tot de tijdelijke openbare parking te ver vinden, is relatief. Zowel de locatie van deze parking als de gemiddelde loopafstand voor buurtbewoners is in een stedelijke context aanvaardbaar. Verder is het onmogelijk om in elke straat een grote parking aan te leggen (waar sommige bezwaarindieners op lijken te doelen). Bovendien kan nog opgemerkt worden dat de bewoners van de wijk (Bareelstraat – Prinsessenstraat – Diksmuidestraat) met hun bewonerskaart eveneens op de stationsparking kunnen parkeren. Op die manier zijn er voldoende parkeermogelijkheden voor de buurtbewoners. Om deze reden wordt het bezwaarpunt niet bijgetreden.
3/ De zone voor kantoren maakt geen deel uit van de aanvraag. Dit is een keuze van de aanvrager, die daar zijn / haar redenen voor heeft. Mogelijk plant men om in een volgende fase op deze locatie te bouwen, houdt men deze zone vrij als werfzone etc. Het heeft immers geen zin om een tijdelijke parking in te richten om ze na enkele maanden alweer weg te doen voor andere ontwikkelingen. Het gegeven, dat men de tijdelijke openbare parking aan de andere zijde van de Diksmuidestraat ingeplant heeft, maakt vermoedelijk deel uit van de strategie en planning van de aanvrager binnen het stadsvernieuwingsproject.
Alleszins is het echter niet mogelijk om de inhoud of de perimeter van een aanvraag te wijzigen. Dit komt enkel de aanvrager zelf toe. Aangezien het bezwaarpunt betrekking heeft op een zone buiten het projectgebied van de aanvraag en aangezien het punt geen betrekking heeft op de aangevraagde handelingen, kan het bezwaarpunt niet bijgetreden worden. Verder kan herhaald worden dat bewoners ook op de stationsparking kunnen parkeren, wat de nood aan een bijkomende parking opvangt.
4/ Het is onduidelijk of de bezwaarindiener (net als punt 3) Park Spooreinde of het private perceel afd.4, sectie P nr. 142F2 (achter het adres de Merodelei 140 en tegen de site van De Lijn) bedoeld. In beide gevallen geldt hetzelfde als bij punt 1c. De terreinen en handelingen vallen buiten de voorliggende aanvraag. Het terrein achter de Merodelei 140 is tevens een volledig privaat terrein, dat verder niets met de aanvraag noch met het stadsvernieuwingsproject te maken heeft. Het bezwaarpunt wordt dan ook verworpen.
5+6) Ook deze punten vallen buiten de voorliggende aanvraag, dus kunnen ze in het kader van de voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning niet behandeld worden. Het zijn wel bemerkingen, die doorgegeven worden aan de betrokken stadsdiensten. Zulke maatregelen vallen immers onder het dagdagelijks beheer van het openbaar domein en kunnen, los van de voorliggende aanvraag, bekeken worden.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid wordt de aanvraag onderworpen aan de watertoets.
Het voorliggende project heeft een omvangrijke oppervlakte en is niet gelegen in mogelijk overstromingsgevoelig gebied. De voorliggende aanvraag omvat een verkavelingsaanvraag zonder dat effectieve verharde opervlakten of dakoppervlakten voorzien worden. De aangevraagde voorschriften voorzien echter wel de mogelijkheid om aanzienlijke verharde oppervlakten en dakoppervlakten te voorzien, terwijl er weinig tot geen ruimte gevrijwaard wordt, die niet bebouwd of niet onderkelderd kan worden. Op zich is dit aanvaardbaar, maar bij deze wordt reeds opgemerkt dat, ongeacht de verkavelingsvoorschriften, bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voldaan moet worden aan de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater. In elke aanvraag tot omgevingsvergunning zal aangetoond moeten worden op welke wijze hieraan voldaan wordt.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld de bovenstaande bezorgdheid m.b.t. de verordening hemelwater te formuleren. Gezien dit geldende wetgeving is (inherent aan elke aanvraag tot omgevingsvergunning), moet dit niet als voorwaarde opgelegd worden.
Verordening wegen voor voetgangersverkeer
De verordening inzake wegen voor voetgangersverkeer dd. 29 april 1997 is steeds van toepassing op openbaar domein. De voorliggende aanvraag omvat echter enkel het vastleggen van de rooilijn en geen concrete invulling van dit openbaar domein, bijgevolg kan de voorliggende aanvraag niet getoetst worden aan de verordening. Bij de toekomstige invulling van het geplande openbaar domein moet echter wel voldaan worden aan de bepalingen uit de verordening voetgangersverkeer.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld het bovenstaande te concluderen. Ook dit is inherente wetgeving, waardoor het opleggen van voorwaarden niet vereist is.
Project-MER-screening
Het besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening is van kracht sinds 29 april 2013 (publicatie in het Belgisch Staatsblad). Die nieuwe regelgeving was nodig nadat het Hof van Justitie in een arrest van 24 maart 2011 oordeelde dat de Vlaamse regelgeving niet in overeenstemming was met de project-m.e.r.-richtlijn. Wanneer een project onder één van de rubrieken van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit valt kan de initiatiefnemer ervoor opteren om ofwel een project-MER op te maken, ofwel de project-m.e.r.-screeningsprocedure te doorlopen.
Het voorliggende project valt onder rubriek 10 b van bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, met name stadsontwikkelingsprojecten.
Bij de voorliggende aanvraag zijn voldoende gegevens m.b.t. de project-m.e.r.-screening gevoegd om de milieueffecten van de voorliggende aanvraag in kaart te brengen. Deze gegevens bieden voldoende inzicht om te oordelen dat de milieueffecten van de aanvraag op zich beperkt zijn en dat de impact ervan niet aanzienlijk is. De permanent milieueffecten (die zich zullen voordoen na oprichting van gebouwen) omvatten voornamelijk de mobiliteitsimpact. In het kader van de voorliggende verkavelingsaanvraag werd een MOBER opgesteld om de mobiliteitsimpact van de voorliggende fase (fase III) van het stadsvernieuwingsproject ‘Stationsomgeving Turnhout’ en van de voorliggende aanvraag in kaart te brengen. Uit de MOBER blijkt dat er voor de realisatie van ganse fase III ingrijpende ontsluitings- en verkeersaanpassingen in de omgeving noodzakelijk zijn. Door de aanvraag echter te beperken tot het voorliggende zijn er geen (of zeer beperkte) maatregelen nodig. Op deze wijze kan dan ook gesteld worden dat de mobiliteitsimpact van de voorliggende aanvraag niet aanzienlijk en aanvaardbaar is.
De meest hinderlijke aspecten van het voorliggende project zullen zich voordoen tijdens de (latere) bouwfase van de gebouwen. Deze hinder is echter eigen aan bouwen en is tijdelijk. Verder dienen tijdens de werken alle nodige maatregelen getroffen te worden om hinder tot een minimum te beperken. Ten slotte dient bij de latere (bouw)aanvragen de afvoer van hemelwater en afvalwater gescheiden te gebeuren en bovendien moet voldaan worden aan de bepalingen van de gewestelijke verordening hemelwater.
Het geplande project is verder gelegen in een stedelijke omgeving. Gezien de aard, ligging en beperkte omvang van de potentiële effecten ten gevolge van het project, zal cumulatie met andere projecten in de buurt niet tot aanzienlijke milieueffecten leiden. Het voorgenomen project zal dus geen aanzienlijke milieueffecten veroorzaken zodat de opmaak van een project-MER niet vereist is.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld te besluiten dat de project-m.e.r.-screeningsnota voldoende inzichten verschaft om te oordelen dat de milieueffecten van de voorliggende aanvraag niet aanzienlijk zijn.
Archeologienota
De regelgeving inzake onroerend erfgoed verplicht de aanvrager van een omgevingsvergunning om in bepaalde gevallen een bekrachtigde archeologienota bij de vergunningsaanvraag te voegen. Gezien de totale perceelsoppervlakte van de kadastrale percelen waarop de (verkavelings)aanvraag betrekking heeft meer dan 3000m² bedraagt, is dit in het voorliggende dossier het geval.
Bij de voorliggende aanvraag werd een archeologische nota (ID19277) gevoegd, opgesteld door ABO consultancy. De studie stelt voor om verder archeologisch onderzoek met ingreep in de bodem (proefsleuvenonderzoek) uit te voeren in uitgesteld traject. Van de bevindingen uit deze nota werd stilzwijgend aktegenomen door het schepencollege van Stad Turnhout (erkend als Onroerenderfgoedgemeente).
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de conclusie uit de archeologienota (ID19277) te bekrachtigen en als voorwaarde op te leggen dat het programma van maatregelen uit deze archeologienota nageleefd moet worden. Bijkomend wordt aan de gemeenteraad voorgesteld om op te leggen dat van de resultaten van het archeologisch onderzoek nog een bijkomende nota opgesteld moet worden waarvan ook nog eens akte genomen moet worden.
Stedenbouwkundige beoordeling
De voorliggende aanvraag omvat naast de opdeling van het perceel in bouwkavels ook zones voorzien als openbaar domein. Bij de voorliggen de aanvraag werd een rooilijnplan gevoegd om het openbare wegtracé vast te leggen.
Rekening houdend met de boordelingsgronden uit artikel 4 van het decreet kan gesteld worden dat er geen bezwaar is tegen de voorgestelde rooilijn. Zo is de wijziging van de rooilijn noodzakelijk bij de voorliggende aanvraag. Hoewel de geplande loten A en C palen aan een voldoende uitgeruste weg (Bareelstraat), is voor het functioneren van deze kavels en voor de volwaardige ontsluiting ervan openbaar domein naast en achter deze kavels noodzakelijk. Deze wijzigingen staan tevens ten dienste van het algemeen belang aangezien het geplande openbaar domein in de toekomst voor iedereen toegankelijk zal zijn. De wijziging van de rooilijn heeft verder geen gevolgen voor de ontsluitingsmogelijkheden van omliggende percelen. De wijziging van de rooilijn heeft op de voorliggende wijze ook geen invloed op de verkeersveiligheid in de omgeving. Een aanpassing van het gemeentelijke wegennet vormt verder een uitzonderingsmaatregel. Een bewijs hiervan is het gegeven dat de gemeenteraad hiervoor bevoegd is, terwijl de verantwoordelijkheid bij een klassieke vergunningsaanvraag bij het schepencollege ligt.
De voorliggende aanvraag bevat nog geen uitgewerkt ontwerp voor het geplande openbaar domein (cfr. zaak der wegen). Uit de aanvraag blijkt dat dit samenhangt met de verdere uitwerking van de gebouwen op de verschillende kavels en met de samenhang tussen de bouwblokken op zich.
Het is in het voorliggende dossier dan ook (nog) niet mogelijk om het geplande openbaar domein te toetsen aan de bepalingen omtrent de goede ruimtelijke ordening zoals bepaald in artikel 4.3.1. §2 van de VCRO. Ook kan in het voorliggende dossier nog niet ingeschat worden welke extra taken het stadsbestuur erbij krijgt met het nieuwe openbaar domein (onderhoud, verantwoordelijkheid, …). Er kunnen in dat opzicht dan ook geen lasten opgelegd worden m.b.t. het gemeentelijke reglement omtrent de wegenis, de borgstelling ervan, de overdracht ervan etc..
Al deze zaken zullen beoordeeld worden in een latere fase wanneer de inrichting van het openbaar domein aangevraagd wordt. En dit dient dan opnieuw voorgelegd te worden aan de gemeenteraad.
In een eenzijdige verbintenis geeft de aanvrager aan een aanvraag tot omgevingsaanleg van Lot E als openbaar domein in te zullen dienen:
- Hetzij bij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor lot A.
- Hetzij bij de aanvraag van een volgende projectzone binnen zone 3 zoals ze voorkomen op het masterplan maar niet opgenomen is in de aanvraag, in het bijzonder gebouwen 3a, 3b, 3c en/of 3d.
Deze werkwijze is aanvaardbaar, maar hierbij dient opgemerkt te worden dat het voorgestelde onvoldoende is om tot een samenhangend geheel te komen. Zo vermeldt de verbintenis niets over wat er zal gebeuren als op lot C de eerste aanvraag ingediend wordt en staat er niets bepaald over de aanleg van de zones openbaar domein op de kavels D1 en D2. Indien een bepaalde zone openbaar domein echter noodzakelijk is voor de ontsluiting en het functioneren van een bepaalde kavel dan dient deze zone openbaar domein mee aangevraagd te worden bij de gebouwen op die kavel. Zo is het bijvoorbeeld nodig dat de zones D1 en D2 bij een aanvraag voor lot A reeds (gedeeltelijk) uitgewerkt moeten worden. Hetzelfde geldt voor het ontwerp van de centrale zone op lot E (tussen A, C en kantoren) wanneer een aanvraag ingediend wordt voor lot C.
Met betrekking tot het aanvragen van het openbaar domein dienen de bepalingen uit de eenzijdige verbintenis overgenomen te worden in de verkavelingsvoorschriften, aangevuld met de bovenstaande bepalingen omtrent het “voor de aangevraagde kavel noodzakelijke” openbaar domein.
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld de aangevraagde rooilijn op de bovenstaande wijze gunstig te beoordelen.
Conclusie
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld de aangevraagde rooilijn goed te keuren mits aan de volgende voorwaarden en lasten voldaan wordt.
VOORWAARDEN:
* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit de externe adviezen van Fluvius, Telenet en Proximus.
* Er moet voldaan worden aan de voorwaarden uit het advies van de dienst Patrimonium van Stad Turnhout.
* De voorwaarde uit het advies van de dienst Patrimonium moet in de verkavelingsvoorschriften opgenomen worden
* Het programma van maatregelen uit archeologienota (ID19277) moet nageleefd worden.
* Van de resultaten van het archeologisch onderzoek moet een bijkomende nota opgesteld worden waarvan ook nog akte genomen moet worden.
* Met betrekking tot het aanvragen van het openbaar domein moet het volgende in de verkavelingsvoorschriften opgenomen worden:
Deze beslissing werd genomen met eenparigheid van stemmen.
De gemeenteraad keurt het rooilijnplan van de aanvraag tot omgevingsvergunning VK/2021/5 (verkavelen van gronden in functie van wonen inclusief een woonzorgcentrum - SLIM Turnhout) goed, mits aan de onderstaande voorwaarden en lasten voldaan wordt.
De gemeenteraad legt de onderstaande voorwaarden en lasten op.
VOORWAARDEN: