Met ingang van 1 januari 2020 werd art 37 bis van het sociaal huurbesluit gewijzigd, waardoor een herhuisvesting door DE ARK van de zittende huurders mogelijk werd.
Op vraag van het Vast Bureau, beslist in zitting van 8 januari 2020, werd aan DE ARK gevraagd of zij bereid waren de huurders over te nemen. Hierop volgde een positief antwoord en werden de huurders geherhuisvest.
De verbintenistermijn is verstreken. Het OCMW kan de woningen derhalve vrij verkopen, tegen minstens de schattingsprijs, met een afwijking van maximaal 2 000 euro omlaag, welke de kosten zijn die het OCMW sowieso dient te betalen ingeval de schattingsprijs niet gehaald wordt en bijgevolg de verkoop zou moeten worden ingehouden. In voorkomend geval zou het blok opnieuw te koop moeten worden aangeboden, wat opnieuw kosten met zich meebrengt.
Er werd een schattingsverslag opgemaakt door landmeter-expert Jan Koyen op 17 januari 2019 en het kantoor van Pactnotarissen werd aangesteld om de belangen van het OCMW te behartigen en de openbare verkoop te leiden. Hiertoe hebben zij de verkoopsvoorwaarden opgemaakt, waarbij het blok in de loop van januari 2022 te koop zal worden aangeboden via Biddit.
Indien het goed dan toch niet verkocht kan worden via Biddit, de online procedure waarvan we inmiddels weten dat het toch sommige kandidaat-kopers kan afschrikken, stellen we voor om in voorkomend geval, volgende procedure te volgen.
Het goed staat inmiddels leeg en en bij lange leegstand bestaat het risico dat het wordt opgenomen in het leegstandsregister. Het gebouw is eigenlijk aan dringende renovatie toe om te voorkomen dat het volledig zou verkommeren.
Voorgesteld wordt om in tweede instantie het goed opnieuw te koop aan te bieden, met de procedure van bieding onder gesloten omslag, zodat een verkoop tegen de schattingsprijs zoals hier boven bepaald, toch nog gerealiseerd kan worden.
Gelet op de toestand van het gebouw bepaalt de raad om, indien de schattingsprijs niet behaald wordt, het goed toch toe te wijzen aan de hoogste bieder indien dit hoogste bod een afwijking zou vertonen van minder dan 10% van het schattingsbedrag.
Zou geen bod op minstens 10% onder de schattingsprijs worden uitgebracht, dan bepaalt de raad om een actualisatie van het schattingsverslag, dat dateert van 17 januari 2019 te laten uitvoeren zodat het goed opnieuw te koop kan worden aangeboden tegen de geactualiseerde schattingsprijs, in dezelfde cascade waarin de eerste poging tot verkoop werd gevoerd.
Decreet lokaal bestuur van 22/12/2017, B.S. 15/02/2018, art. 77 ev met betrekking tot de bevoegdheden van de Raad voor Maatschappelijk Welzijn.
Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, en meer bepaald boek 6 Sociale Huur.
Decreet van 16 juli 2021 tot aanpassing van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur, wat de delegatie van de bevoegdheid voor het ondertekenen van authentieke akten over onroerende verrichtingen betreft (wijziging artikels 281 en 283).
De stad Turnhout streeft de groei van het sociaal woonpatrimonium na, mits aandacht voor een goede sociale mix. Hiervoor doet de stad op gespecialiseerde partners, zoals DE ARK en SVK Noorderkempen. De stad neemt in deze actief haar regierol op om deze doelstelling te realiseren.
Dit betekent echter ook dat het zelf verhuren van sociale woningen niet langer een kerntaak is van het lokaal bestuur. De zittende huurders zijn zelf vertrokken of deels geherhuisvest. In deze is voldaan aan de bepalingen van art. 6.43 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021. Het lokaal bestuur is daarmee in de mogelijkheid dit pand te verkopen op de private markt.
Hoewel deze verkoop mogelijk is, dient mogelijk wel rekening gehouden te worden met een bepaling die per 9 juli 2021 in de Vlaamse Codex Wonen werd opgenomen. In de codex werd een nieuw artikel 4.1/1 ingevoegd dat luidt als volgt: 'Als een sociale huurwoning van een initiatiefnemer als vermeld in artikel 4.13, §1, eerste lid, (...) niet langer wordt verhuurd volgens de bepalingen van boek 6, herinvesteert die initiatiefnemer de venale waarde van de sociale huurwoning in de sociale huisvestingssector, tenzij de woning leegstaat in afwachting van renovatie of sloop'. Gemeenten en OCMW's zijn een van de initiatiefnemers die begrepen worden onder art. 4.13. M.a.w. indien een sociale woning definitief ophoudt een sociale woning te zijn - zoals in het geval van de verkoop van de Duifhuisstraat - lijkt de venale waarde te moeten geherinvesteerd worden in de sociale huisvestingssector. Het decreet bepaalt verder 'De initiatiefnemer komt de herinvesteringsverplichting (...) na binnen een termijn van maximaal vijf jaar, die begint te lopen op de dag waarop de sociale huurwoning niet langer wordt verhuurd (...)'
Hoewel een nieuw artikel, trad dit reeds in werking op 20 september 2021. Deze nieuwe bepalingen doorkruisen bovendien een traject dat - wat betreft de Duifhuisstraat - al veel langer loopt, o.m. gelet op de herhuisvesting. De exacte toepassing van dit decreet op de verkoop van de Duifhuisstraat is daarmee nog niet geheel duidelijk. Knelpunt is immers dat het decreet eveneens bepaalt: 'De Vlaamse regering bepaalt de wijze waarop de herinvesteringsverplichting wordt voldaan'. Tot op heden is er nog geen uitvoeringsbesluit gepubliceerd. Op 15 oktober keurde de Vlaamse regering het uitvoeringsbesluit een eerste keer goed. Het ontwerp is nu naar de Raad van State voor advies. Nadien met de Vlaamse Regering het nog definitief goedkeuren. De streefdatum om dit besluit in werking te laten treden zou 1 januari 2022 zijn.
In deze is er geen beletsel om de Duifhuisstraat te verkopen, al zal bewaakt moeten worden in hoeverre en op welke wijze de bepalingen inzake de herinvesteringsplicht op het lopende dossier nog van toepassing zullen zijn. Zelfs indien de herinvesteringsplicht inderdaad van toepassing is, hangt veel af van de modaliteiten in het uitvoeringsbesluit. De stad neemt een actieve regierol op inzake sociaal wonen, en investeert ook in leefbare sociale woonwijken, zowel inzake infrastructuur, buurtwerking, e.d. Mogelijk dekken deze reeds geplande initiatieven reeds een deel of het geheel van de mogelijke gevraagde herinvesteringen.
Zie eerder advies
De raad hecht goedkeuring aan de verkoopsvoorwaarden voor de openbare verkoop van het appartementsblok, gelegen Duifhuisstraat 5 door het notariaat Pactnotarissen.